Ένας χρόνος συμπληρώνεται αυτή την εβδομάδα από τη θέσπιση του τοπικού νόμου 18, που ουσιαστικά απαγόρευσε τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στη Νέα Υόρκη, χωρίς να έχει ακόμη συμβάλει στη σημαντική αύξηση του αριθμού των κατοικιών, που προορίζονται για μακροχρόνια στέγαση. Τα ξενοδοχεία ευημερούν, ενώ την ίδια στιγμή οι μικροί οικοδεσπότες έχουν χάσει μια βασική πηγή εισοδήματος, στοιχεία που οδηγούν στο συμπέρασμα ότι ο νόμος χρειάζεται τροποποιήσεις και μια πιο ισορροπημένη προσέγγιση.
Όλα άλλαξαν πριν από ένα χρόνο -στις 5 Σεπτεμβρίου 2023- όταν η αμερικανική μεγαλούπολη άρχισε να εφαρμόζει τον τοπικό νόμο 18.
Αυτός ο νόμος για την καταχώριση των οικοδεσποτών περιορίζει τις διαμονές κάτω των 30 ημερών σε δύο φιλοξενούμενους, απαιτεί να μην υπάρχουν κλειδαριές στις εσωτερικές πόρτες και οι οικοδεσπότες να είναι φυσικά παρόντες κατά τη διάρκεια της κράτησης.
Οι ιδιοκτήτες ενός και δύο σπιτιών μπορούν να εγγραφούν ως οικοδεσπότες μόνο εάν σκοπεύουν να μείνουν μαζί στο ίδιο κτίριο με τους φιλοξενούμενούς τους. Διαφορετικά, περιορίζονται στο να καταχωρούν τα σπίτια τους για διαμονή 30 ημερών ή περισσότερο, κάτι που δεν απαιτεί εγγραφή.
Σύμφωνα με εκτενές δημοσίευμα του Skift, που παρακολουθεί τις προσπάθειες για την πάταξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων για περισσότερα από 10 χρόνια, το πείραμα της Νέας Υόρκης είναι από τα πιο ακραία και ο αντίκτυπός του δείχνει τι μπορούν να περιμένουν άλλες πόλεις καθώς εξετάζουν νέους κανονισμούς.
Στόχος του νόμου ήταν να θέσει εκτός λειτουργίας τα παράνομα καταλύματα, να αυξήσει την προσφορά προσιτής στέγασης και να βελτιώσει την ασφάλεια και την ποιότητα ζωής των κατοίκων της πόλης, που βρέθηκαν να ζουν δίπλα σε ξένους και σε σπίτια που γίνονται πάρτι.
Σήμερα, έναν χρόνο μετά, οι δραστηριότητες της Airbnb στην αμερικανική μεγαλούπολη έχουν υποχωρήσει, οι μεμονωμένοι οικοδεσπότες αγωνίζονται και να αγωνιούν να πληρώσουν τις δόσεις των στεγαστικών δανείων, ενώ ορισμένοι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων συνεχίζουν να κερδίζουν χρήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις λόγω ενός “παραθύρου” στον νόμου. Επίσης, την εμφάνισή της έχει κάνει μια “μαύρη αγορά” για βραχυχρόνιες μισθώσεις, που παρέχει ελάχιστη, αν όχι καθόλου, προστασία για τους επισκέπτες.
Την ίδια στιγμή, η ξενοδοχειακή βιομηχανία της πόλης ανθεί, το τοπικό συμβούλιο τουρισμού προβλέπει αύξηση των επισκεπτών φέτος και τα μέσα ζητούμενα ενοίκια στις πέντε συνοικίες της Νέας Υόρκης έχουν αυξηθεί λιγότερο από 1%. Ωστόσο, το ενοίκιο για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου έχει εκτοξευθεί στο ρεκόρ των 4.500 δολαρίων μηνιαίως. Είναι αδύνατο να μετρήσει κανείς ποια από αυτά τα αποτελέσματα αποδίδονται στην εφαρμογή του νέου νόμου, επειδή υπάρχουν και άλλοι παράγοντες που παίζουν ρόλο.
Η μακρά μάχη της Νέας Υόρκης κατά των βραχυχρόνιων μισθώσεων
Η Νέα Υόρκη μάχεται κατά των βραχυχρόνιων μισθώσεων εδώ και τουλάχιστον μιάμιση δεκαετία.
Το 2011, η Πολιτεία της Νέας Υόρκης ψήφισε τον νόμο περί πολλαπλών κατοικιών, ο οποίος απαγόρευε τη διαμονή σε πολυκατοικίες για λιγότερο από 30 ημέρες, εκτός εάν ο μόνιμος κάτοικος ήταν παρών. Η Airbnb, η οποία είχε πολεμήσει τον νόμο, δεν άλλαξε τις πολιτικές της για τις καταχωρίσεις μετά την έναρξη ισχύος του νόμου. Οι οικοδεσπότες υπόκειντο σε πρόστιμα, αλλά δεν ήταν υποχρεωμένοι να εγγραφούν στις αρχές.
Το 2021, το Δημοτικό Συμβούλιο της Νέας Υόρκης υιοθέτησε τον τοπικό νόμο 18, ο οποίος δεν θα έμπαινε σε ισχύ για δύο ακόμη χρόνια. Ένας κατάλογος απαγορευμένων κτιρίων επιτρέπει πλέον στους ιδιοκτήτες μεγάλων συγκροτημάτων διαμερισμάτων να εμποδίσουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Ο νόμος απαιτούσε επίσης από πλατφόρμες όπως η Airbnb, η Vrbo και η Booking.com να διασφαλίζουν ότι όλες οι καταχωρίσεις έχουν έγκυρους αριθμούς καταχώρισης και να παρέχουν στοιχεία των οικοδεσποτών στην πόλη. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης αντιμετωπίζουν σημαντικά πρόστιμα. Εκπρόσωπος της Airbnb δήλωσε την περασμένη εβδομάδα ότι δεν έχουν επιβληθεί κυρώσεις μέχρι σήμερα.
Στο μεταξύ, η Airbnb, η οποία ήταν η μεγαλύτερη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης στο Μεγάλο Μήλο, είδε τις δραστηριότητές της στην πόλη να αποδεκατίζονται, αν και η εταιρία δεν αναφέρει λεπτομερώς τα οικονομικά στοιχεία.
Η εταιρία αναλύσεων AirDNA διαπίστωσε ότι ο αριθμός των καταχωρίσεων της Airbnb στις πέντε συνοικίες για διαμονές κάτω των 30 διανυκτερεύσεων -που είναι ο κύριος τρόπος με τον οποίο οι άνθρωποι ταξιδεύουν- μειώθηκε κατά 83% από τον Ιούλιο του 2023 έως τον Ιούλιο του 2024. Αυτή είναι μια πτώση από 21.900 καταχωρίσεις κατά την προετοιμασία του νόμου για την εγγραφή των οικοδεσποτών έναντι μόλις 3.700 ένα χρόνο αργότερα.
Ωστόσο, οι συνολικές καταχωρίσεις της Airbnb -συμπεριλαμβανομένων των καταχωρίσεων για 30 ή περισσότερες διανυκτερεύσεις- έχουν μειωθεί μόνο κατά 24%. “Πολλές από αυτές τις καταχωρίσεις [για διαμονή 1-29 διανυκτερεύσεων] μετατράπηκαν αμέσως σε επιτρεπόμενες διαμονές μεγαλύτερης διάρκειας, 30 διανυκτερεύσεων ή περισσότερο, οι οποίες στη συνέχεια σημείωσαν αύξηση 29% κατά το τελευταίο έτος”, λέει ο Jamie Lane, επικεφαλής οικονομολόγος της AirDNA.
Έτσι, αν ο στόχος της πόλης ήταν να μετατρέψει τις καταχωρίσεις βραχυχρόνιων μισθώσεων σε μακροχρόνιες μισθώσεις, αυτό δεν συνέβη σε πολύ σημαντικό βαθμό.
Οι περιφερειακές συνοικίες, όπου το αποτύπωμα των ξενοδοχείων είναι σχετικά ελαφρύ, επλήγησαν ιδιαίτερα σκληρά. “Ο αντίκτυπος στην πόλη δεν ήταν ομοιόμορφος, με ένα εύρος επιπτώσεων στις καταχωρίσεις βραχυχρόνιων μισθώσεων για διαμονές κάτω των 30 διανυκτερεύσεων να έχουν μειωθεί περισσότερο από 90% σε επιμέρους αγορές στο Μπρονξ, το Μπρούκλιν και το Κουίνς, σε σχέση με το προηγούμενο έτος”, υποστηρίζει ο κ. Lane.
Τι υποστηρίζει ο συντάκτης του τοπικού νόμου 18
Το πρώην μέλος του Δημοτικού Συμβουλίου της Νέας Υόρκης, Ben Kallos, δήλωσε υπερήφανος για τον νόμο 18, τον οποίο συνέταξε το 2021.
“Είναι καλό να βλέπουμε ότι ο αριθμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη Νέα Υόρκη έχει μειωθεί χάρη στον νόμο που συνέταξα”, αναφέρει ο κ. Kallos. Και προσθέτει: “Ωστόσο, σήμερα το πρωί 33.255 παιδιά ξύπνησαν σε ένα καταφύγιο αστέγων και με εξοργίζει να μαθαίνω ότι ορισμένοι προτιμούν να αφήνουν τα σπίτια τους άδεια, με την ελπίδα να διεκδικήσουν ξενοδοχειακές τιμές, για διαμονή 30 ημερών, από το να τα νοικιάσουν σε τιμές αγοράς, σε οικογένειες με παιδιά που έχουν απεγνωσμένη ανάγκη στέγασης”.
Παρόλα αυτά, ο ίδιος επισημαίνει ότι “η γλώσσα του τοπικού νόμου 18 ήταν σκόπιμα σιωπηλή σχετικά με το αν ο οικοδεσπότης έπρεπε να είναι παρών κατά τη διάρκεια της διαμονής, πόσοι επισκέπτες θα επιτρέπονταν ή τον αριθμό των κατοικιών. Αυτές οι λεπτομέρειες αφέθηκαν στην πόλη να τις ρυθμίσει”.
“Νομίζω ότι αυτό που ήλπιζα να στοχεύσω ήταν οι οικοδεσπότες της Airbnb που διέθεταν -όχι ένα ή δύο διαμερίσματα- αλλά εκατοντάδες. Υπήρχε κάποιος που είχε 400 -περισσότερα από κάποια ξενοδοχεία Marriott ή Hilton”, σημειώνει με νόημα.
Από τις 26 Αυγούστου, το Γραφείο Ειδικής Επιβολής της πόλης (OSE), το οποίο επεξεργάζεται αιτήσεις εγγραφής και επιβάλλει κυρώσεις για παραβάσεις, ενέκρινε 2.498 αιτήσεις εγγραφής και απέρριψε 2.542. Άρα έχει απορρίψει περισσότερες αιτήσεις από αυτές που εγκρίθηκαν, ενώ άλλα 1.612 επιστράφηκαν στους αιτούντες για πρόσθετες πληροφορίες ή διορθώσεις.
Επικρινόμενο για την πολύ αργή διεκπεραίωση των αιτήσεων εν όψει και των πρώτων ημερών εφαρμογής του νόμου, το Γραφείο έχει αποφασίσει για το 99,7% των αιτήσεων. Σε αυτές περιλαμβάνονται και εκείνες που επιστρέφονται στους οικοδεσπότες για διορθώσεις ή πρόσθετα στοιχεία.
Η άποψη της Airbnb για τον τοπικό νόμο 18
Ο Theo Yedinsky, αντιπρόεδρος δημόσιας πολιτικής της Airbnb, λέει ότι ο τοπικός νόμος 18 δεν έχει επιτύχει τους στόχους του.
“Αυτό που είπαμε, με βάση την εμπειρία μας από τις συναλλαγές που έχουμε σε χιλιάδες άλλες πόλεις σε όλο τον κόσμο, και τα δεδομένα άρχισαν να το δείχνουν, είναι ότι δεν θα μειωθούν οι τιμές των ενοικίων, δεν θα μειωθούν οι τιμές των κατοικιών, δεν θα αυξηθούν τα ποσοστά των ελεύθερων κατοικιών και ότι θα μετακινηθεί η δραστηριότητα υπογείως”, λέει ο κ. Yedinsky.
Σύμφωνα με τον ίδιο είναι εσφαλμένη αντίληψη να πιστεύει κανείς ότι αν αφαιρέσει μια καταχώριση από την Airbnb, μετατρέπεται αυτόματα σε μακροχρόνια κατοικία.
Τα ξενοδοχεία της Νέας Υόρκης η μεγαλύτερη αγορά με τις καλύτερες επιδόσεις στις ΗΠΑ
Για διάφορους παράγοντες, όπως ο τοπικός νόμος 18 και το γεγονός ότι 16.000 δωμάτια ξενοδοχείων έχουν αποσυρθεί από την αγορά και έχουν χρησιμοποιηθεί για τη στέγαση μεταναστών και αστέγων, το 2024 είναι μια εξαιρετική χρονιά για την ξενοδοχειακή βιομηχανία της Νέας Υόρκης.
Συγκρίνοντας τους πρώτους έξι μήνες του 2024 με την ίδια περίοδο ένα χρόνο νωρίτερα, τα ξενοδοχεία της Νέας Υόρκης πέτυχαν την υψηλότερη αύξηση των εσόδων ανά διαθέσιμο δωμάτιο (RevPar) μεταξύ των 25 κορυφαίων ξενοδοχειακών αγορών της χώρας, σύμφωνα με την εταιρία ξενοδοχειακών αναλύσεων CoStar. Η αύξηση ήταν 10,1% στη Νέα Υόρκη, έναντι μόλις 2,5% στις άλλες 24 κορυφαίες αγορές και 1,4% στις ΗΠΑ.
“Η Νέα Υόρκη έχει σίγουρα ξεπεράσει τις επιδόσεις της”, λέει ο Jan Freitag, διευθυντής του τμήματος ανάλυσης φιλοξενίας της Costar Group.
Την άποψη, ωστόσο, αυτή δεν συμμερίζεται ο διευθύνων σύμβουλος της Ένωσης Ξενοδόχων της Νέας Υόρκης, Vijay Dandapani.
Είπε ότι ο τοπικός νόμος 18 είναι απαραίτητος για να “εργαστούμε προς την κατεύθυνση του κλεισίματος του τεράστιου ρυθμιστικού και οικονομικού πλεονεκτήματος που απολαμβάνουν οι STR, αλλά είναι ακόμη πρόωρο να εκτιμήσουμε τον αντίκτυπό του”.
