«Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων: Νομοθετικό πλαίσιο και νομολογιακή αντιμετώπιση»

ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΜΕΛΕΤΕΣ ΜΟΝΕΥ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ

«Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων: Νομοθετικό πλαίσιο και νομολογιακή αντιμετώπιση», είναι  ο τίτλος της -εξαιρετικά ενδιαφέρουσας- μονογραφίας της Αιμιλίας Γανταδάκη, εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη, 2024, που κυκλοφόρησε πρόσφατα.

Το νομοθετικό πλαίσιο για την πραγματοποίηση των στρατηγικών επενδύσεων αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα ρύθμισης που θεσπίστηκε για την αντιμετώπιση της ελληνικής οικονομικής κρίσης προς τον σκοπό της ενίσχυσης της επιχειρηματικότητας και της εξέλιξης του χωρικού σχεδιασμού. Η έννοια των «στρατηγικών επενδύσεων» εισήχθη για πρώτη φορά στην ελληνική έννομη τάξη με τον Ν. 3894/2010, στοχεύοντας στην προσέλκυση μεγάλων επενδύσεων με σημαντικά οφέλη για την εθνική οικονομία με σκοπό την αντιμετώπιση της οξείας δημοσιονομικής κρίσης. Ένα έτος αργότερα ψηφίστηκε ο Ν. 3986/2011 «Επείγοντα Μέτρα Εφαρμογής Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2012-2015», στο πλαίσιο του οποίου – μεταξύ άλλων – εισήχθησαν τα «Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων» (Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α.) ως ειδικά πολεοδομικά εργαλεία για την αξιοποίηση των ακινήτων της ιδιωτικής περιουσίας του δημοσίου. Ακολούθως, ο Ν. 4146/2013 επέφερε σημαντικές τροποποιήσεις στον Ν. 3894/2010 περί στρατηγικών επενδύσεων, αφού εισήχθη για πρώτη φορά η δυνατότητα κατάρτισης «Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων» (Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε.), κατά τα πρότυπα των Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α.. Περαιτέρω, η νομοθεσία των στρατηγικών επενδύσεων εκσυγχρονίστηκε με τον Ν. 4608/2019 και στη συνέχεια με τον πλέον πρόσφατο Ν. 4864/2021.

Τα «Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων» (Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε.) αποτελούν χωρικά εργαλεία ειδικού αναπτυξιακού σκοπού, με τα οποία επιχειρείται η αξιοποίηση ιδιωτικών ακινήτων για την υλοποίηση στρατηγικών επενδύσεων και με στόχο την οικονομική ανάπτυξη. Στην πραγματικότητα πρόκειται για ειδική πολεοδομική μελέτη που καθορίζει ειδικά τους όρους δόμησης και τις χρήσης γης της στρατηγικής επένδυσης, συνοδεύεται, δε από Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).

Το συγκεκριμένο χωρικό εργαλείο έχει, πράγματι τύχει ευρείας εφαρμογής στη χώρα μας, ιδίως μάλιστα σε περιπτώσεις μεγάλων τουριστικών επενδύσεων. Να σημειωθεί ότι ήδη στη χώρα μας έχουν εκπονηθεί δέκα (10) Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε. για στρατηγικές επενδύσεις, εκ των οποίων τα εννέα (9) είναι τουριστικού χαρακτήρα. Εξαίρεση αποτελεί η στρατηγική επένδυση «Investment in Data Centers in Greece», του επενδυτικού φορέα με την επωνυμία «Microsoft Operations 4733 Hellas Single Member SA» για το Κέντρο Δεδομένων στο Δήμο Σπάτων Αρτέμιδος, με ΠΕ ΣτΕ 144/2023 και ΠΔ της 15.1.2024 (ΦΕΚ Δ’ 5).

Ως προς τις τουριστικές επενδύσεις στρατηγικού χαρακτήρα έως σήμερα έχουν εγκριθεί ΕΣΧΑΣΕ για τις ακόλουθες στρατηγικές επενδύσεις:

elounda

  • Για την επένδυση «ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ» στη θέση «Χερσόνησος Σίδερο», στην περιοχή ΔΕ Ιτάνου, του Δήμου Σητείας της ΠΕ Κρήτης, με ΠΕ ΣτΕ 29/2015 και ΠΔ της 7.3.2016 (ΦΕΚ ΑΑΠ 38).
  • Για την επένδυση «Killada Hills» στην Κοιλάδα του Δήμου Ερμιονίδας της Περιφερειακής Ενότητας Αργολίδος Περιφέρειας Πελοποννήσου, με ΠΕ ΣτΕ 36/2015 και ΠΔ της 3.12.2015 (ΦΕΚ ΑΑΠ 247).
  • Για την επένδυση «Κατασκευή και λειτουργία πολυτελούς τουριστικής μονάδας VIP Exclusive Club στη νήσο Σκορπιού» του Δήμου Μεγανησίου, Περιφερειακής Ενότητας Λευκάδας της Περιφέρειας Ιονίων Νήσων, με ΠΕ ΣτΕ 79/2019 και ΠΔ της 3.6.2019 (ΦΕΚ Δ’ 302).
  • Για την επένδυση «ELOUNDA HILLS» της MIRUM HELLAS AE στο Δήμο Αγίου Νικολάου Λασιθίου της Περιφέρειας Κρήτης, με ΠΕ ΣτΕ 219/2019 και ΠΔ της 9.1.2020 (ΦΕΚ Δ’4/17.1.2020).
  • Για την επένδυση «Τουριστική Ανάπτυξη στη Μύκονο» της «Blue Iris AE», στη θέση «Καραπέτης», στη Δημοτική Ενότητα Άνω Μεράς, Δήμου Μυκόνου της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου, με ΠΕ ΣτΕ 87/2020 και ΠΔ της 10.6.2020 (ΦΕΚ Δ’304).
  • cape tholos
    Η επένδυση Cape Tholos

    Για την επένδυση «Project Blue» στη θέση «Φερά Γκρεμνά – Βατούδια» στη Δημοτική Ενότητα Άνω Μεράς, Δήμου Μυκόνου της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου, με ΠΕ ΣτΕ 196/2021, το οποίο δεν εγκρίθηκε, λόγω αρνητικής γνωμοδότησης του Συμβουλίου της Επικρατείας.

  • Για την επένδυση «Δημιουργία σύνθετης τουριστικής επένδυσης τύπου Resort», με φορέα υλοποίησης την εταιρία «ΑΡ ΕΣ ΑΡ ΗΓΚΛ ΡΙΖΟΡΤ ΕΥΒΟΙΑ ΜΕΠΕ» στη θέση «Σπηλιά» του Δήμου Καρύστου της Περιφερειακής Ενότητας Ευβοίας, της Περιφέρειας Στερεάς Ελλάδας, με ΠΕ ΣτΕ 90/2022 και ΠΔ της 3.10.2022 (ΦΕΚ Δ’659).
  • Για την επένδυση «Varko Bay Resort» στη θέση «Βαρκό», της ΔΕ Παλαίρου του Δήμου Ακτίου – Βόνιτσας Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας, με ΠΕ ΣτΕ 196/2022 και ΠΔ της 12.4.2023 (ΦΕΚ Δ’286).
  • Για την επένδυση «CAPE THOLOS, Σύνθετη Τουριστική Ανάπτυξη στο Λασίθι Κρήτης» και συγκεκριμένα στη θέση «Χυλόφτες – Σχοινιάς – Θόλος»., με ΠΕ ΣτΕ 58/2024 (εκκρεμεί η έκδοση του ΠΔ έγκρισης του ΕΣΧΑΣΕ).

Τι γίνεται, όμως όταν στον βωμό της οικονομικής ανάπτυξης επιδιώκονται εκτεταμένα επενδύσεις σε βάρος του περιβάλλοντος και του ορθολογικού χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού; Τίθεται κάποιο όριο για την προστασία των μικρών νησιών και άλλων ευπαθών οικοσυστημάτων;

Εύλογα, γεννάται ο προβληματισμός αν με αυτόν τον τρόπο ο σχεδιασμός προωθεί τις επενδύσεις ή αν τελικά οι ίδιες οι επενδύσεις κατευθύνουν κατά συγκεκριμένο τρόπο τον σχεδιασμό. Στις περιπτώσεις αυτές, αναγκαίο είναι να προσδιοριστούν οι ασφαλιστικές δικλείδες, προκειμένου να υλοποιούνται στρατηγικές επενδύσεις υπό το φως της αρχής της βιωσιμότητας και να διατηρείται μια ισόρροπη σχέση στο τρίπολο: οικονομία – περιβάλλον – χωρικός σχεδιασμός. Τέτοιες είναι η αρχή της φέρουσας ικανότητας, η αρχή της προστασίας των ευπαθών οικοσυστημάτων, το όριο της «μη ανατροπής» προϋφιστάμενου σχεδιασμού, η Στρατηγική Περιβαλλοντική Εκτίμηση και το διαδικαστικό δικαίωμα συμμετοχής στη διαβούλευση. Σημαντικό εχέγγυο επίσης αποτελεί η πολλαπλότητα των σταδίων ελέγχου πριν και μετά την έγκριση του ΕΣΧΑΣΕ.

Το αντικείμενο

Στη μονογραφία αυτή μελετάται η έννοια του Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε. ως εργαλείου προσέλκυσης στρατηγικών επενδύσεων, το σχετικό νομοθετικό πλαίσιο, καθώς και η νομολογιακή αξιολόγηση αυτού στην πράξη. Έτσι, στα πρώτα κεφάλαια επεξηγούνται τα αίτια που οδήγησαν στη θέσπιση του εργαλείου, αναλύεται η εξέλιξη του νομοθετικού πλαισίου του και στη συνέχεια περιγράφεται η διοικητική διαδικασία για την υπαγωγή σε καθεστώς στρατηγικών επενδύσεων ενώπιον της Enterprise Greece και της Διυπουργικής Επιτροπής Στρατηγικών Επενδύσεων (Δ.Ε.Σ.Ε.) υπό την προϋπόθεση ότι πρόκειται για επενδύσεις ορισμένου υψηλού κόστους και συγκεκριμένου αντικειμένου.  Επιπλέον, περιγράφεται η μετέπειτα διαδικασία για την εκπόνηση και έγκριση του Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε., αναλύεται η συσχέτισή του με λοιπά εργαλεία χωρικού σχεδιασμού, ενώ ακόμη σχολιάζονται οι σχετικές κρίσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για το θέμα. Σε ξεχωριστό κεφάλαιο εξετάζεται η υλοποίηση στρατηγικών επενδύσεων μέσα σε δάση, περιοχές του Δικτύου Natura 2000, σε αρχαιολογικές περιοχές, πλησίον αιγιαλού, παραλίας ή ρεμάτων. Παράλληλα, το δίκαιο των στρατηγικών επενδύσεων συσχετίζεται και με κομβικά ζητήματα χωροταξικού και πολεοδομικού δικαίου, όπως οι χρήσεις γης, οι όροι δόμησης, η δυνατότητα τροποποίησης προϋφιστάμενου σχεδιασμού και άλλα.

Μάλιστα, ειδική αναφορά γίνεται σε φίλτρα ελέγχου που διασφαλίζουν τη νομιμότητα και τη βιωσιμότητα των στρατηγικών επενδύσεων, όπως είναι:
α) η αρχή της φέρουσας ικανότητας,
β) η αρχή της προστασίας των ευπαθών – ιδίως παράκτιων – οικοσυστημάτων,
γ) το όριο της «μη ανατροπής» του προϋφιστάμενου πολεοδομικού σχεδιασμού,
δ) η διαδικασία διαβούλευσης σε τρία στάδια,
ε) η στρατηγική περιβαλλοντική εκτίμηση, καθώς επίσης και
στ) ο διπλός έλεγχος των περιβαλλοντικών επιπτώσεων τόσο κατά το στάδιο εκπόνησης του ΕΣΧΑΣΕ, όσο και κατά το μεταγενέστερο στάδιο της χωροθέτησης της επένδυσης. Τέλος, γίνεται μια κριτική αξιολόγηση του του χωρικού εργαλείου του Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε. από τη συγγραφέα και σχολιάζονται οι ιδιαιτερότητες και η αποτελεσματικότητά του στην πράξη. Στο πλαίσιο αυτό αναδεικνύονται και ζητήματα που αφορούν τη γενικότερη σχέση μεταξύ γενικού – τοπικού και ειδικού σχεδιασμού αλλά και προβληματισμούς για το εάν το συγκεκριμένο χωρικό εργαλείο αποκλίνει από το πρότυπο του σφαιρικού και ορθολογικού σχεδιασμού.

Συμπερασματικά, όπως σημειώνει η συγγραφέας, “θα λέγαμε ότι η υλοποίηση στρατηγικών επενδύσεων και η αξιοποίηση του χωρικού εργαλείου του Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε. αποτελούν το μέλλον του σχεδιασμού και θα απασχολήσουν τη χώρα μας ακόμη περισσότερο τα χρόνια που θα ακολουθήσουν. Τα δε Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε. αποτελούν sui generis χωρικά εργαλεία που προϋποθέτουν συνθετική προσέγγιση και αποτελούν κατ’ ουσίαν πραγμάτωση της αρχής της βιώσιμης ανάπτυξης. Και τούτο διότι εγκολπώνουν τόσο οικονομικές παραμέτρους, όσο και όλες εκείνες τις βασικές αρχές του περιβαλλοντικού, χωροταξικού και πολεοδομικού δικαίου, ώστε εάν ένας επιστήμονας – νομικός ή μηχανικός – επιθυμεί να τα εξετάσει εις βάθος, θα πρέπει προηγουμένως να έχει διέλθει όλων εκείνων των καίριων ζητημάτων που αφορούν εν γένει τον σχεδιασμό και την περιβαλλοντική προστασία”.

Tagged
Προσθήκη σχολίου

Αφήστε μια απάντηση

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται. Τα υποχρεωτικά πεδία σημειώνονται με *