Ένας ουρανοξύστης – landmark για την τουριστική ανάπτυξη της Θεσσαλονίκης (Thessaloniki Tower)

Του Δρ. Ιωάννη Γκιτσάκη (*)

Το 2022 ήταν μία εξαιρετική χρονιά για τον ελληνικό τουρισμό, ο οποίος προσέγγισε το ρεκόρ των τουριστικών εισπράξεων του 2019. Δεν ισχύει όμως το ίδιο και για τον τουρισμό της Θεσσαλονίκης. Πράγματι, σύμφωνα με τα ετήσια στοιχεία της Ένωσης Ξενοδόχων Θεσσαλονίκης, το 2022 σημειώθηκε πτώση της τάξεως του 12,96% στην πληρότητα των ξενοδοχείων σε σύγκριση με το 2019 και οριακή αύξηση της τάξεως του 2% στο δείκτη RevPar (έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο). Πλην όμως ο δείκτης αυτός στη Θεσσαλονίκη ανέρχεται σε μόλις 56,32 ευρώ, το οποίο είναι από τα χαμηλότερα σε ευρωπαϊκό επίπεδο (ενδεικτικά, ο δείκτης αυτός στην Αθήνα ήταν 79,13 ευρώ, στην Κωνσταντινούπολη 92,97 ευρώ και στην Βαρκελώνη 108,71 ευρώ).

Αντίστοιχη είναι και η εικόνα που προκύπτει από τα στοιχεία του αεροδρομίου Μακεδονία, τα οποία καταδεικνύουν ότι η Θεσσαλονίκη είναι ένας από τους λίγους προορισμούς της χώρας μας που κατέγραψαν αρνητικά αποτελέσματα στον τουρισμό τη φετινή χρονιά. Πράγματι, σύμφωνα με τα στοιχεία της Fraport, σε επίπεδο εννιαμήνου οι διεθνείς αφίξεις στη Θεσσαλονίκη παρουσιάζουν σημαντική μείωση, κατά 20%, σε σύγκριση με το αντίστοιχο χρονικό διάστημα του 2019. Υπάρχει δηλαδή μία απώλεια σχεδόν 380.000 διεθνών αφίξεων.

Και όλα αυτά, παρά το γεγονός ότι η Θεσσαλονίκη συγκαταλεγόταν στους 50 κορυφαίους προορισμούς του κόσμου για το 2022, σύμφωνα με το δημοφιλές αμερικανικό περιοδικό TIME, στις 10 καλύτερες πόλεις που αξίζει κανείς να επισκεφτεί, σύμφωνα με την γαλλική εφημερίδα Le Figaro και στην 11η θέση των 25 δημοφιλέστερων εναλλακτικών προορισμών για city break στον κόσμο, σύμφωνα με σχετική έρευνα της βρετανικής αλυσίδας ξενοδοχείων Premier Inn. Ενώ έχει ενταχθεί και στο Δίκτυο Δημιουργικών Πόλεων της UNESCO στον τομέα της Γαστρονομίας (UNESCO Creative Cities Network/Gastronomy).  Ενδεικτικό είναι άλλωστε και το γεγονός, ότι η Βόρεια Ελλάδα ψηφίστηκε στην World Travel Market London 2022 ως ο δεύτερος πιο αδικημένος τουριστικός προορισμός στον κόσμο, σύμφωνα με σχετική έρευνα που διεξήχθη ανάμεσα σε κορυφαία στελέχη της παγκόσμιας ταξιδιωτικής βιομηχανίας.

Τί φταίει λοιπόν και η Θεσσαλονίκη παρουσιάζει αυτήν την κακή εικόνα ως τουριστικός προορισμός; Η απάντηση είναι απλή και αμείλικτη: Η Θεσσαλονίκη δεν αποτελεί διεθνώς αναγνωρίσιμο τουριστικό προορισμό και, ως εκ τούτου, παρουσιάζει χαμηλό τουριστικό ενδιαφέρον. Πράγματι, αν θελήσουμε να δούμε τη μεγάλη εικόνα, στην Ευρώπη υπάρχουν πολλές πόλεις με αντίστοιχο τουριστικό προφίλ και ακόμα περισσότερες πόλεις με μεγαλύτερο τουριστικό ενδιαφέρον και ισχυρότερο τουριστικό brand name, όπως είναι λ.χ. οι ιταλικές, οι ισπανικές, οι γαλλικές, οι αυστριακές και οι γερμανικές πόλεις, αλλά και πολλές πόλεις χωρών της πρώην ανατολικής Ευρώπης. Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός, ότι στη συγκριτική αξιολόγηση δέκα αντιστοίχου μεγέθους ευρωπαϊκών πόλεων (Αμβέρσα, Μπέρμιγχαμ, Κολωνία, Ντίσελντορφ, Εδιμβούργο, Γλασκώβη, Βουδαπέστη, Αμβούργο, Μάντσεστερ, Σάλτσμπουργκ), η Θεσσαλονίκη παρέμεινε και το 2022 στην τελευταία θέση, όσον αφορά τόσο στη μέση τιμή δωματίου όσο και στα έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο.

Για να καταφέρει λοιπόν η Θεσσαλονίκη να βγει από την τουριστική αφάνεια και να μπει δυναμικά στον παγκόσμιο τουριστικό χάρτη, δεν αρκεί μόνο ο Λευκός Πύργος, η Άνω Πόλη, τα Κάστρα, τα παλαιοχριστιανικά και βυζαντινά μνημεία της πόλης, η πλούσια πολυπολιτισμική ιστορική και πολιτιστική της παράδοση και η υψηλή της γαστρονομία. Χρειάζεται κάτι παραπάνω. Κάτι μοναδικό και σπάνιο για τα ευρωπαϊκά δεδομένα. Κάτι που θα συζητηθεί σε ευρωπαϊκό και σε παγκόσμιο επίπεδο και θα είναι ικανό να κινήσει το ενδιαφέρον των ταξιδιωτών και να δημιουργήσει τουριστικό ερέθισμα για την πόλη. Χρειάζεται, δηλαδή, να αποκτήσει ένα ή περισσότερα εμβληματικά τουριστικά αξιοθέατα και να προσελκύσει μεγάλα τουριστικά και επενδυτικά projects.

Ένα τέτοιο μεγάλο επενδυτικό project, που θα μπορούσε να γίνει το νέο τουριστικό landmark της Θεσσαλονίκης, είναι η κατασκευή ενός εμβληματικού ουρανοξύστη (Thessaloniki Tower). Ενός ουρανοξύστη, που θα μπορούσε να αποτελεί μια «φουτουριστική» εκδοχή του Λευκού Πύργου, με κυλινδρική δομή και «πολεμίστρες», συνδέοντας έτσι την ιστορική ταυτότητα της πόλης με το σύγχρονο και μοντέρνο τουριστικό της πρόσωπο. Ενός ουρανοξύστη, που θα μπορούσε να περιλαμβάνει και ένα περιστρεφόμενο Sky Deck, με γυάλινες εξωτερικές επιφάνειες και cafe bar restaurant, το οποίο θα προσφέρει εντυπωσιακή πανοραμική θέα προς τον Λευκό Πύργο, την Άνω Πόλη, την Πλατεία Αριστοτέλους και τον Θερμαϊκό κόλπο.

Σε παλαιότερα άρθρα μου έχω προτείνει την κατασκευή δύο τέτοιων εμβληματικών ουρανοξυστών στη Θεσσαλονίκη. Ο πρώτος στο λιμάνι της πόλης, ως τμήμα ενός μεγάλου project συμβάσεως παραχώρησης για την κατασκευή του νέου Δικαστικού Μεγάρου της Θεσσαλονίκης και τη συνολική ανάπλαση και αξιοποίηση της γύρω περιοχής, η οποία θα μπορούσε να μετατραπεί σε ένα μικρό «Ελληνικό», με ουρανοξύστη, καζίνο, ξενοδοχείο και χώρους πρασίνου.  Πέρα από την προφανή ανάπτυξη για την περιοχή και για την πόλη, το έργο αυτό θα καθιστούσε το λιμάνι της Θεσσαλονίκης ελκυστικότερο προορισμό κρουαζιέρας, αναβαθμίζοντας έτσι το συνολικό τουριστικό brand name της πόλης.

Ο δεύτερος στο παραλιακό μέτωπο, ως τμήμα του μεγαλύτερου project της Θεσσαλονίκης, που δεν είναι άλλο από την αξιοποίηση του παραθαλάσσιου μετώπου της πόλης. Πράγματι, όπως ανέφερα σε άλλο άρθρο μου, με τίτλο, «”Thessaloniki Riviera”: Μία πιο φιλόδοξη προσέγγιση της αξιοποίησης του παραθαλάσσιου μετώπου της πόλης» το project αυτό θα μπορούσε να υλοποιηθεί μέσω μιας σύμβασης παραχώρησης, η οποία στο συμβατικό αντάλλαγμα παραχωρησιούχου θα περιλαμβάνει και την κατασκευή και οικονομική εκμετάλλευση ενός ουρανοξύστη. Ενός εμβληματικού landmark για την πόλη, που θα μπορούσε να περιλαμβάνει και Rooftop Pool, με μία μεγάλη εξωτερική πισίνα (που θα μπορεί το χειμώνα να μετατρέπεται και σε εσωτερική πισίνα με γυάλινες εξωτερικές επιφάνειες), η οποία θα προσφέρει εντυπωσιακή πανοραμική θέα στον Θερμαϊκό και την πόλη, στα πρότυπα της πολυφωτογραφημένης Infinity Pool του εμβληματικού ξενοδοχειακού συγκροτήματος Marina Bay Sands στην Σιγκαπούρη.

Θα αναρωτηθεί βέβαια κανείς, γιατί χρειάζεται να κατασκευαστούν ουρανοξύστες προκειμένου να μπορέσει να αναπτυχθεί τουριστικά η πόλη της Θεσσαλονίκης; Την απάντηση την δίνει μία έρευνα για τα 10 πιο δημοφιλή και πολυφωτογραφημένα τουριστικά αξιοθέατα του κόσμου. Στα οποία, προς έκπληξη των περισσοτέρων, δεν περιλαμβάνονται τα θεωρούμενα ως σπουδαιότερα αξιοθέατα του κόσμου, όπως είναι η Ακρόπολη Αθηνών, οι πυραμίδες της Αιγύπτου, το Σινικό τείχος, το Taj Mahal στην Ινδία, το Machu Picchu στο Περού ή το Άγαλμα της Ελευθερίας στη Νέα Υόρκη. Αντιθέτως, σε αυτά περιλαμβάνονται κυρίως εμβληματικά τεχνικά έργα, όπως ο Πύργος του Άιφελ στο Παρίσι, η γέφυρα Golden Gate στο Σαν Φρανσίσκο, η εκκλησία Sagrada Familia στην Βαρκελώνη και ο τροχός London Eye στο Λονδίνο. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται και τρεις ουρανοξύστες: Οι δύο στο Ντουμπάι (το Burj Khalifa στη δεύτερη θέση μετά τον Πύργο του Άιφελ, με 6,2 εκατομμύρια hashtags στο Instagram και το Burj Al Arab στην ένατη θέση, με 2,7 εκατομμύρια hashtags). Και ο τρίτος στη Νέα Υόρκη, που δεν είναι άλλος από το διάσημο Empire State Building, το οποίο βρίσκεται στην όγδοη θέση με 3,1 εκατομμύρια hashtags.

Οι εμβληματικοί ουρανοξύστες, λοιπόν, με το ιδιαίτερο σχήμα και τον εντυπωσιακό αρχιτεκτονικό σχεδιασμό, αποτελούν ένα από τα νέα megatrends του παγκόσμιου τουρισμού, αποτυπώνοντας την σύγχρονη τάση, που θέλει τον τουρισμό να αποτελεί το νέο παγκόσμιο status symbol, όπως έχω αναφέρει και σε πρόσφατο άρθρο μου, με τίτλο «Τουρισμός πολυτελείας στην Ελλάδα – Από το “απλό” Luxury, στο Prestige και στο Status symbol».  Είναι δημοφιλή τοπόσημα που μπορούν να απογειώσουν την τουριστική αξία ενός προορισμού, όπως συνέβη λ.χ. με την κατασκευή του Spinnaker Tower  στην πόλη Πόρτσμουθ της Αγγλίας, που άλλαξε την τουριστική μοίρα της πόλης, η οποία προσελκύει σήμερα πάνω από 9 εκατομμύρια επισκέπτες ετησίως. Είναι η νέα παγκόσμια τάση, από το μακρινό Βιετνάμ και τον σχεδιαζόμενο εμβληματικό Domino Tower στην περιοχή του Halong Bay  μέχρι και το γειτονικό Βελιγράδι και το εντυπωσιακό Belgrade Waterfront, με τον περίφημο πύργο Kula Belgrade, που αποτελεί το νέο landmark της πόλης του Βελιγραδίου.

Είναι μία τάση, η οποία νομοτελειακά θα έρθει και στην Ελλάδα. Μπορεί ίσως να μην κατασκευαστούν ποτέ οι δύο ουρανοξύστες που προτείνω στο παρόν άρθρο, πλην όμως η Θεσσαλονίκη σίγουρα θα αποκτήσει κάποια στιγμή τον ουρανοξύστη ή τους ουρανοξύστες της. Και για αυτό φαίνεται πως θα φροντίσει ένας από τους σημαντικότερους επιχειρηματίες που δραστηριοποιούνται στον ελληνικό (και όχι μόνο) τουρισμό, ο Σταύρος Ανδρεάδης του ομίλου Sani/Ikos, που πρόσφατα εξαγοράστηκε από κορυφαίο επενδυτικό fund της Σιγκαπούρης, την GIC. Πρόκειται, συγκεκριμένα, για το σχέδιο αξιοποίησης του βιομηχανικού ακινήτου των Κεραμείων Αλλατίνη στην ανατολική Θεσσαλονίκη, στο οποίο περιλαμβάνεται και η κατασκευή ενός εντυπωσιακού κτιρίου 30 ορόφων και ύψους 100 μέτρων.  Το κτίριο αυτό, σύμφωνα με τον κ. Ανδρεάδη, φιλοδοξεί να αναδειχθεί σε ένα νέο τοπόσημο της Θεσσαλονίκης. Σε κάτι ιδιαίτερο σε σχέση με τον συμβατικό σχεδιασμό της πόλης. Σε αυτό το κάτι που λείπει από την Θεσσαλονίκη και που αποτελεί sine qua non στοιχείο για την τουριστική της ανάπτυξη. Ενώ και ένα δεύτερο μεγάλο project βρίσκεται σε φάση σχεδιασμού στην δυτική είσοδο της πόλης, το οποίο, σύμφωνα με την αρχιτεκτονική πρόταση της εταιρίας Alumil, περιλαμβάνει και την κατασκευή ενός εμβληματικού ουρανοξύστη 60 ορόφων.  Η πόλη, λοιπόν, φαίνεται να αλλάζει άποψη για ένα θέμα που αποτελεί «ταμπού», όχι μόνο για την Θεσσαλονίκη αλλά και για ολόκληρη την Ελλάδα. Και η αλλαγή αυτή αποτυπώνεται χαρακτηριστικά σε πρόσφατο άρθρο του Δημάρχου Θεσσαλονίκης, με τίτλο «Η δόμηση σε ύψος – Μία θετική εξέλιξη για τη Θεσσαλονίκη».

Η κατασκευή ενός ουρανοξύστη (ή και περισσότερων) στη Θεσσαλονίκη είναι μία πρόταση που μπορεί να αλλάξει ριζικά την εικόνα της πόλης και να αναβαθμίσει σημαντικά την τουριστική της αξία. Ένα εμβληματικό project που μπορεί να γίνει το νέο τουριστικό landmark της Θεσσαλονίκης και να δώσει στην πόλη μια νέα τουριστική ταυτότητα. Ένα ιδιαίτερο τοπόσημο, που δεν θα μαγνητίζει απλά τον φωτογραφικό φακό των επισκεπτών, αλλά θα αποτελεί και σημείο αναφοράς για εντυπωσιακές πανοραμικές φωτογραφίες της Θεσσαλονίκης, που θα αποτυπώνουν τις ομορφιές της πόλης και θα διαδίδονται με ταχύτητα φωτός μέσω των social media, εκτοξεύοντας τις μετοχές της Θεσσαλονίκης στο παγκόσμιο τουριστικό χρηματιστήριο. Ήρθε λοιπόν η ώρα για να κοιτάξουμε την Θεσσαλονίκη (και την Ελλάδα) από ψηλά.

(*) Ο Δρ. Ιωάννης Γκιτσάκης (twitter @gitsakis) είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω στη Θεσσαλονίκη, με ειδίκευση στις Δημόσιες Συμβάσεις και στις Συμβάσεις Παραχώρησης και ΣΔΙΤ, Διδάκτωρ Διοικητικού Δικαίου και Σύμβουλος Επενδύσεων και Τουριστικών Επιχειρήσεων