Photo by David Anderson on Unsplash

Overwater Bungalows στην Ελλάδα | Μπορούν τα … Ψαρά να γίνουν Μαλδίβες;

ΓΝΩΜΗ

του Δρ. Ιωάννη Γκιτσάκη (*)
Τα overwater bungalows, τα δημοφιλή ξενοδοχεία σε εξωτικούς προορισμούς με δωμάτια που είναι κτισμένα μέσα στη θάλασσα, αποτελούν ίσως την πιο εμβληματική εικόνα της παγκόσμιας τουριστικής βιομηχανίας. Κοσμούν εξώφυλλα τουριστικών περιοδικών, αφίσες τουριστικών πρακτορείων και αεροπορικών εταιριών και cover photos τουριστικών ιστοσελίδων. Έχουν κυριολεκτικά αναδείξει παγκόσμιους τουριστικούς προορισμούς, όπως οι Μαλδίβες και το νησί Bora Bora. Και πλέον εξαπλώνονται σε ολόκληρο τον κόσμο. Στην Γαλλική Πολυνησία, στην Καραϊβική, στα νησιά Fiji, στον Μαυρίκιο, στην Ταϊλάνδη, στο Μεξικό, στο Μπαλί, αλλά ακόμα και σε ανερχόμενους τουριστικούς προορισμούς, όπως η Καμπότζη, το Βιετνάμ, η Μαλαισία, οι Φιλιππίνες, η Belize κ.ά..

Θα μπορούσαμε να δούμε κάτι αντίστοιχο και στην Ελλάδα;

Η απάντηση είναι μάλλον αρνητική, καθώς υπάρχουν τρεις «απαγορευτικοί» παράγοντες:

(1) Η ισχύουσα νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία, η οποία επιτρέπει κατασκευές στον αιγιαλό μόνο με το «σταγονόμετρο».

(2) Η περιβαλλοντική νομολογία του Συμβουλίου Επικρατείας, η οποία είναι μία από τις αυστηρότερες στην Ευρώπη και δύσκολα θα επέτρεπε παρόμοιες κατασκευές στον αιγιαλό.

(3) Και, τέλος, οι τεχνικοί λόγοι, καθώς κατά κανόνα τα ξενοδοχεία με overwater bungalows είναι κτισμένα σε λιμνοθάλασσες (lagoons), όπου οι ύφαλοι τα προστατεύουν από τα κύματα της ανοικτής θάλασσας.

Φωτογραφία από Asad Photo Maldives: https://www.pexels.com

Δύσκολη λοιπόν η εξίσωση. Όχι όμως και άλυτη.

Καταρχάς, η ισχύουσα νομοθεσία για τον αιγιαλό θα μπορούσε να αλλάξει, ούτως ώστε να επιτρέψει παρόμοιες κατασκευές στον αιγιαλό. Είτε γενικά είτε για ειδικές περιπτώσεις μεγάλων ξενοδοχειακών projects. Είναι καθαρά ζήτημα πολιτικής βούλησης και αναπτυξιακής στρατηγικής. Προς κάμψη των ενδεχόμενων αντιρρήσεων θα μπορούσαν να προβλεφθούν συγκεκριμένοι περιορισμοί. Όπως π.χ. να επιτρέπεται μόνο ένα τέτοιο ξενοδοχείο σε κάθε μικρό νησί και δύο ή περισσότερα ξενοδοχεία στα μεγαλύτερα νησιά, αναλόγως του μεγέθους τους.

Δυσκολότερο είναι το ζήτημα της νομολογίας του Συμβουλίου Επικρατείας. Η αυστηρή νομολογία για την προστασία του περιβάλλοντος είναι δύσκολο να παρακαμφθεί. Παρόλα αυτά όμως υπάρχει δυνατότητα να κριθεί τελικά συνταγματικό ένα τέτοιο νομοθετικό πλαίσιο, εφόσον τεθούν αυστηρές προϋποθέσεις, μετά και από σχετική θεσμική «διαβούλευση» με το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο της χώρας. Κάτι ανάλογο συνέβη με τον πρώτο νόμο για την «τακτοποίηση» αυθαιρέτων (ν. 4014/2011), ο οποίος κρίθηκε αντισυνταγματικός από την Ολομέλεια του δικαστηρίου, ενώ οι επόμενοι νόμοι, οι οποίοι περιείχαν αυστηρότερες προϋποθέσεις, σύμφωνες με τις επιταγές του δικαστηρίου, κρίθηκαν τελικώς ως συνταγματικοί.

Μένει τέλος το ζήτημα της τεχνικής δυνατότητας κατασκευής τέτοιων ξενοδοχειακών συγκροτημάτων στην Ελλάδα. Πολλοί υποστηρίζουν ότι είναι αδύνατη η κατασκευή overwater bungalows στην ανοιχτή θάλασσα, λόγω του έντονου κυματισμού που υπάρχει στις ελληνικές θάλασσες τόσο τον χειμώνα όσο και το καλοκαίρι. Υπάρχει βεβαίως και ο αντίλογος, ότι και στις τροπικές χώρες, όπου κατασκευάζονται ξενοδοχεία με overwater bungalows, τα καιρικά φαινόμενα δεν αστειεύονται. Οι μουσώνες, οι τυφώνες και οι τροπικές καταιγίδες αποτελούν συνήθη φαινόμενα για πολλούς μήνες κατά την διάρκεια του έτους. Παρόλα αυτά, τα ξενοδοχεία με overwater bungalows ξεφυτρώνουν παντού σαν τα μανιτάρια.

Φαίνεται, επομένως, ότι υπάρχει μία καταρχήν δυνατότητα για την κατασκευή ξενοδοχείων με overwater bungalows και στην Ελλάδα. Τόσο νομική όσο και τεχνική. Όταν μάλιστα σε άλλες χώρες σχεδιάζουν ήδη την κατασκευή μεγάλων πλωτών πόλεων, φαντάζει εντελώς παράδοξο σε μια τουριστική χώρα, όπως η Ελλάδα, να απαγορεύεται πλήρως η κατασκευή overwater bungalows σε συγκεκριμένους προορισμούς και υπό αυστηρές προϋποθέσεις. Θα μπορούσε λοιπόν η κυβέρνηση να ξεκινήσει έναν «τεχνικό διάλογο» με τους εμπλεκόμενους φορείς και τους ενδιαφερόμενους επενδυτές. Και εφόσον ο διάλογος αυτός καταλήξει στο ότι υπάρχει πραγματικό επενδυτικό ενδιαφέρον και τεχνική δυνατότητα κατασκευής, τότε να προχωρήσει στην θεσμοθέτηση του απαιτούμενου νομοθετικού πλαισίου, μετά από σχετική θεσμική «διαβούλευση» με το Συμβούλιο Επικρατείας.

Ένα παρόμοιο μεγάλο project, το οποίο αποδεικνύει ότι τα όποια νομοθετικά, νομολογιακά και τεχνικά εμπόδια μπορούν τελικά να ξεπεραστούν, είναι η σχεδιαζόμενη κατασκευή μιας πλωτής «mega – μαρίνας», με τουριστικές υποδομές, καταστήματα και πολυτελείς κατοικίες, στην περιοχή Αλυκές της Νότιας Κέρκυρας. Ο σχεδιασμός του έργου περιλαμβάνει την κατασκευή μιας τεχνητής νησίδας, στην οποία, πέρα από την δημιουργία θέσεων ελλιμενισμού για μεγάλα σκάφη αναψυχής (yachts), προβλέπεται και η ανάπτυξη πολυτελών κατοικιών που θα κτιστούν πάνω στη νησίδα. Φαίνεται, επομένως, πως όταν υπάρχει πολιτική βούληση και αντίστοιχο επενδυτικό ενδιαφέρον, οι όποιες (φαινομενικά ανυπέρβλητες) νομικές και τεχνικές δυσκολίες μπορούν τελικά να ξεπεραστούν. Κάτι που ανοίγει διάπλατα ένα παράθυρο αισιοδοξίας και για την κατασκευή ξενοδοχείων με overwater bungalows στην χώρα μας, σε περιοχές που προσφέρονται για μια τέτοια μορφή τουριστικής ανάπτυξης.

Οικολογικά overwater bungalows στη λίμνη του εθνικού πάρκου Khao Sok στην Ταϊλάνδη

Κατά τη γνώμη μου, λοιπόν, υπάρχουν πολλές περιοχές στην Ελλάδα, όπου θα μπορούσαν να αναπτυχθούν ξενοδοχειακά συγκροτήματα με overwater bungalows.

Ας δούμε μερικά παραδείγματα:

  1. Λίμνες. Υπάρχουν αρκετές λίμνες στην Ελλάδα, σε πανέμορφα φυσικά τοπία, όπως είναι η Λίμνη Πλαστήρα, η Λίμνη Πολυφύτου στην Κοζάνη, η Λίμνη Καϊάφα στην Ηλεία (στην οποία αναφέρθηκα σε ειδικό άρθρο μου για την Πελοπόννησο, η Λίμνη του Λάδωνα στην Αρκαδία, οι Πρέσπες, η Δοϊράνη, η Κερκίνη, η Βεγορίτιδα, η Τριχωνίδα, η Βόλβη στην Θεσσαλονίκη, η Ορεστιάδα στην Καστοριά, η Παμβώτιδα στα Ιωάννινα κ.ά., όπου θα μπορούσαν να κατασκευαστούν παρόμοια ξενοδοχεία, για την ανάπτυξη μιας ήπιας μορφής οικοτουρισμού με σεβασμό στο περιβάλλον. Οι περισσότερες ελληνικές λίμνες βρίσκονται κοντά στους δημοφιλείς χειμερινούς τουριστικούς προορισμούς της χώρας και η ανάπτυξη ξενοδοχείων με overwater bungalows θα μπορούσε να προσδώσει μεγάλη προστιθέμενη αξία στους προορισμούς αυτούς, συμβάλλοντας στην πολυπόθητη ανάπτυξη του ορεινού και χειμερινού τουρισμού στην Ελλάδα. Το πρώτο ξενοδοχείο στην Ευρώπη που κατασκευάστηκε σε λίμνη είναι το Hotel Palafitte στη λίμνη Neuchatel της Ελβετίας.
  2. Λιμνοθάλασσες. Είναι εξίσου ασφαλείς με τις λίμνες για την κατασκευή overwater bungalows. Και εδώ υπάρχουν πολλές επιλογές και μάλιστα σε περιοχές με μικρή τουριστική ανάπτυξη, όπως είναι η λιμνοθάλασσα του Μεσολογγίου, του Αιτωλικού, της Βιστωνίδας στο Πόρτο Λάγος (στην οποία αναφέρθηκα σε ειδικό άρθρο μου για την Θράκη , του Αμβρακικού κόλπου, του Κούταβου στο Αργοστόλι της Κεφαλονιάς, του Ηραίου στην Βουλιαγμένη κοντά στο Λουτράκι , κ.ά.. Και οι λιμνοθάλασσες αυτές, με εξαίρεση βεβαίως τις προστατευόμενες περιοχές που είναι ενταγμένες στο δίκτυο Natura, προσφέρονται για την κατασκευή ξενοδοχείων με overwater bungalows, για την ανάπτυξη μίας ήπιας μορφής οικοτουρισμού, που θα περιλαμβάνει και συναφείς δραστηριότητες, όπως canoe kayak, βόλτες με βάρκα (boat trips), ψάρεμα (fishing trips) και παρατήρηση πουλιών (bird watching). Η κατασκευή παρόμοιων ξενοδοχείων στις περιοχές αυτές θα μπορούσε να τις βγάλει κυριολεκτικά από την τουριστική αφάνεια και να τις τοποθετήσει δυναμικά στον ευρωπαϊκό τουριστικό χάρτη, συμβάλλοντας στην τουριστική τους ανάπτυξη.
  3. Πισίνες. Εδώ τα πράγματα είναι σαφώς ευκολότερα. Ένα ξενοδοχείο μπορεί να κατασκευάσει overwater bungalows μέσα σε μία μεγάλη πισίνα, «παρακάμπτοντας» με τον τρόπο αυτό τα σημερινά νομοθετικά και νομολογιακά εμπόδια και δημιουργώντας μία εξίσου ειδυλλιακή εικόνα. Το πιο χαρακτηριστικό και μοναδικό σήμερα παράδειγμα στην Ελλάδα αποτελεί το υπερπολυτελές ξενοδοχειακό συγκρότημα Stella Island Luxury resort στην Χερσόνησο της Κρήτης. Διαθέτει εντυπωσιακά luxury overwater bungalows μέσα στην πισίνα του ξενοδοχείου, προσομοιάζοντας τα εμβληματικά ξενοδοχεία των δημοφιλών εξωτικών προορισμών και καταφέρνοντας να μπει στην λίστα με τα κορυφαία ξενοδοχεία με overwater bungalows στον κόσμο.  Το πόσο μεγάλος είναι ο αντίκτυπος που μπορεί να δημιουργήσει ένα τέτοιο ξενοδοχειακό συγκρότημα αποτυπώνεται στις διθυραμβικές αναφορές που εισπράττει το συγκεκριμένο ξενοδοχείο από μεγάλα διεθνή μέσα, όπως ο αμερικανικός Insider και η βρετανική Sun.
  4. Νησιά. Εδώ προφανώς οι επιλογές είναι πιο περιορισμένες, τόσο για τεχνικούς λόγους (ανοιχτή θάλασσα) όσο και λόγω της ήδη υπάρχουσας τουριστικής ανάπτυξης. Κανείς βεβαίως δεν θα ήθελε να δει κατασκευές μέσα στη θάλασσα σε δημοφιλείς παραλίες των ελληνικών νησιών. Παρόλα αυτά, όμως, με μια προσεκτική αναζήτηση μπορούν να εντοπιστούν νησιά, τα οποία διαθέτουν παραλίες με πάρα πολύ ρηχά νερά, από αυτές που συνήθως λες ότι περπατάς, περπατάς και το νερό «σου φτάνει ως το γόνατο». Μάλιστα, η πλειοψηφία των τουριστών, Ελλήνων και ξένων, συνήθως αποφεύγει αυτές τις παραλίες, λόγω ακριβώς των πολύ ρηχών νερών που δεν προσφέρονται για κολύμβηση. Αυτές οι παραλίες, λοιπόν, οι οποίες ομοιάζουν με τις λιμνοθάλασσες (lagoons) των τροπικών νησιών, αποτελούν ιδανικές παραλίες για την κατασκευή ξενοδοχείων με overwater bungalows.

Θα αναφέρω ενδεικτικά ορισμένα παραδείγματα:

Καλαμάκι Κέρκυρας – Τα ξύλινα bungalows «προσβάλλουν» το περιβάλλον. Η ξύλινη γέφυρα όχι

 

 

– Η παραλία Καλαμάκι, στην περιοχή της Κασσιόπης, στο ΒΑ άκρο της Κέρκυρας (ίσως η ιδανικότερη παραλία στην Ελλάδα για την κατασκευή overwater bungalows).

– Η παραλία Μέγας Λάκκος, κοντά στην δημοφιλή παραλία Ξι της Κεφαλονιάς.

– Οι παραλίες στην λιμνοθάλασσα της Λευκάδας, κοντά στην πρωτεύουσα του νησιού και ο λιμνώδης κόλπος Βλυχό κοντά στο τουριστικό Νυδρί.

– Η παραλία του Αγίου Σπυρίδωνα δίπλα στον οικισμό της Αντιπάρου και η παραλία του κάμπινγκ της Αντιπάρου, απέναντι από τη νησίδα Διπλό.

– Η παραλία Παπικινού, στον Αδάμαντα της Μήλου.

– Η παραλία στη νησίδα Οικονόμου, δίπλα στην παραλία Λάγγερη, στην περιοχή της Νάουσας της Πάρου.

– Η παραλία Γούρνα στην δυτική πλευρά της Λέρου.

– Η παραλία της Ψιλής Άμμου, κοντά στο Πυθαγόρειο της Σάμου.

– Η παραλία Κάτω Φανά στη νότια Χίο.

Η παραλία Ψιλή Άμμος στην Σάμο

 

 

Τέλος, ειδική αναφορά θα κάνω στο νησί των Ψαρών, για να αιτιολογήσω και τον τίτλο του παρόντος άρθρου. Ακριβώς δίπλα στον οικισμό των Ψαρών, λοιπόν, με κατεύθυνση ανατολικά, υπάρχει μια σειρά τεσσάρων παραλιών με πολύ ρηχά νερά. Η παραλία Κατσούνη, ακριβώς δίπλα στην πόλη, όπου βρίσκονται και τα Σπιτάλια (παλιά λοιμοκαθαρτήρια, νυν εστιατόριο), η Αγία Κυριακή, η εντελώς ερημική Μεγάλη Άμμος και η «εξωτική» παραλία Λαζαρέτα, η ωραιότερη του νησιού. Και οι τέσσερις αυτές παραλίες προσφέρονται για την κατασκευή ξενοδοχείου με overwater bungalows. Ιδανική είναι η παραλία Κατσούνη, με τα σχεδόν λιμνάζοντα νερά, αλλά μάλλον δεν συνιστά την καλύτερη επιλογή, καθώς είναι η πιο «κοσμική» του νησιού, μιας και βρίσκεται ακριβώς δίπλα στον οικισμό των Ψαρών. Έτσι, ιδανικότερη φαντάζει η ερημική παραλία Λαζαρέτα, η οποία, αν και απέχει μόλις 10 – 15΄ με τα πόδια από τον οικισμό, εντούτοις είναι σχεδόν άδεια, ακόμα και τον Δεκαπενταύγουστο.

Η παραλία Λαζαρέτα στα Ψαρά, τον Δεκαπενταύγουστο

Εδώ, λοιπόν, εφόσον βεβαίως υπάρξει σχετικό επενδυτικό ενδιαφέρον, οι αρχές του νησιού θα πρέπει να κάνουν μία κομβική για την τουριστική ανάπτυξη του νησιού επιλογή: Θα παραμείνουν ένα άγνωστο και ήσυχο νησί, που περιμένει μόνο τον Αύγουστο για να έρθουν κάποιοι τουρίστες με ημερήσια εκδρομή από την γειτονική Χίο; Ή θα κάνουν μία «επιθετική» αναπτυξιακή επιλογή, που θα δημιουργήσει ένα μοναδικό για τα ελληνικά δεδομένα τουριστικό landmark, το οποίο θα ανασύρει το νησί από την τουριστική αφάνεια και θα το καταστήσει, όχι βεβαίως Μαλδίβες (όπως καθ’ υπερβολήν αναφέρεται στον τίτλο του παρόντος), αλλά σίγουρα τουριστικό προορισμό ευρωπαϊκού βεληνεκούς;

Αυτό είναι και το βασικό ερώτημα που θα κληθούν να απαντήσουν όλοι οι αρμόδιοι τοπικοί φορείς σε όσους προορισμούς εκδηλωθεί επενδυτικό ενδιαφέρον για την ανάπτυξη ξενοδοχείων με overwater bungalows: Τουριστική αφάνεια ή έστω ήπια και περιορισμένης χρονικής διάρκειας «βιώσιμη» τουριστική ανάπτυξη (κυρίως με εγχώριο τουρισμό) ή «επιθετική» τουριστική ανάπτυξη, η οποία ξενίζει σήμερα στην Ελλάδα, πλην όμως μπορεί να δημιουργήσει νέους τουριστικούς προορισμούς στη χώρα και μάλιστα παγκόσμιας εμβέλειας;

Η «κοσμική» παραλία Κατσούνη στα Ψαρά

 

Τα overwater bungalows αποτελούν ένα εξαιρετικό αναπτυξιακό εργαλείο της παγκόσμιας τουριστικής βιομηχανίας, το οποίο η χώρα μας δεν έχει την πολυτέλεια να απορρίπτει. Εφόσον, λοιπόν, η κατασκευή ξενοδοχείων με δωμάτια πάνω στο νερό είναι τεχνικά εφικτή και υπάρξει και σχετικό επενδυτικό ενδιαφέρον, τότε η ελληνική πολιτεία θα πρέπει να θεσμοθετήσει το απαιτούμενο κανονιστικό πλαίσιο. Πάντοτε βεβαίως με σεβασμό στο περιβάλλον και σύμφωνα με τις σχετικές επιταγές της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας. Αλλά και με παράλληλη διασφάλιση της απρόσκοπτης και ανεμπόδιστης πρόσβασης Ελλήνων πολιτών και τουριστών στις παραλίες. Υπό αυτές τις προϋποθέσεις, η κατασκευή στη χώρα μας εμβληματικών ξενοδοχειακών συγκροτημάτων με overwater bungalows θα δημιουργήσει νέα τουριστικά landmarks και θα προσδώσει προστιθέμενη αξία στο ελληνικό τουριστικό προϊόν, ενισχύοντας την εικόνα και το brand name της Ελλάδας ως κορυφαίου τουριστικού προορισμού σε παγκόσμιο επίπεδο.

(*) Ο Δρ. Ιωάννης Γκιτσάκης (twitter @gitsakis) είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω στην Θεσσαλονίκη, με ειδίκευση στις Δημόσιες Συμβάσεις και στις Συμβάσεις Παραχώρησης και ΣΔΙΤ, Διδάκτωρ Διοικητικού Δικαίου και Σύμβουλος Επενδύσεων και Τουριστικών Επιχειρήσεων

Tagged
Προσθήκη σχολίου

Αφήστε μια απάντηση

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται. Τα υποχρεωτικά πεδία σημειώνονται με *