ΕΡΕΥΝΑ: PropCo vs OpCo | Το ξενοδοχειακό μοντέλο που “κατακλύζει” την Ευρώπη

Ο αριθμός των ιδιοκτητών ξενοδοχείων που αναθέτουν σε τρίτους την διαχείριση των ακινήτων τους φαίνεται ότι θα αυξηθεί σε όλη την Ευρώπη, αντανακλώντας την επιθυμία για ευελιξία, καθώς και μια σειρά άλλων πλεονεκτημάτων -και οικονομικών-, σύμφωνα με την τελευταία έκθεση, The Rise of Third-Party Hotel Operators in Europe (Η άνοδος των τρίτων φορέων εκμετάλλευσης ξενοδοχείων στην Ευρώπη), της HVS Europe.

Η τάση διαχωρισμού της PropCo (Property Company) από την OpCo (Operational Company) στους τρίτους φορείς εκμετάλλευσης (OpCo-TPOs) προέκυψε αρχικά στις ΗΠΑ, όπου η έννοια έχει γίνει κοινός τόπος, με τα περισσότερα franchising ξενοδοχεία από τη μεσαία κατηγορία και πάνω να διοικούνται πλέον από OpCo-TPOs.

Αυτοί οι φορείς εκμετάλλευσης δεν συνδέονται με τον ιδιοκτήτη ή το εμπορικό σήμα franchise και ως εκ τούτου μπορούν να ευθυγραμμιστούν περισσότερο με τους στόχους του ιδιοκτήτη, οδηγώντας συχνά σε υψηλότερα κέρδη.

Η RBH Hospitality Management αποτελεί ένα καλό παράδειγμα TPO στο Ηνωμένο Βασίλειο, που έχει αποτελέσει βασικό συνεργάτη για εμπορικές επωνυμίες όπως η Accor, η IHG, η Marriott και η Hilton. Στην Ελλάδα το μοντέλο αυτό εφαρμόζει με μεγάλη επιτυχία η HotelBrain, που διαχειρίζεται σχεδόν 100 ξενοδοχεία, συνολικής δυναμικότητας 7.500 δωματίων.

Στην Ευρώπη, η χρήση των TPOs είναι πιο συνηθισμένη μεταξύ των μικρών και μεσαίων ξενοδοχείων, ιδίως των ξενοδοχείων περιορισμένων υπηρεσιών ή των ξενοδοχείων παρατεταμένης διαμονής. Καθώς η έννοια έχει ωριμάσει, ωστόσο, αναζητούνται πιο έμπειροι TPO για μεγάλα ξενοδοχεία και πολυτελή ξενοδοχεία, ορισμένα από τα οποία λειτουργούν επιπλέον στο πλαίσιο συμφωνίας αδειοδότησης με κάποια ξενοδοχειακή επωνυμία.

Σε ένα δείγμα μεγάλων ευρωπαϊκών ξενοδοχειακών επιχειρήσεων που μελετήθηκαν για την έκθεση, ο αριθμός των ξενοδοχείων που διαχειρίζονται οι TPO εμφανίζεται αυξημένος κατά 40% περίπου. Το ποσοστό αυτό αναμένεται να αυξηθεί περαιτέρω κατά 5% έως το 2025.

“Η αύξηση των TPOs έχει αναμφισβήτητα προκληθεί από την αύξηση της δικαιόχρησης, καθώς οι επώνυμοι φορείς εκμετάλλευσης μετακινούνται από τη λειτουργική διαχείριση των ξενοδοχείων για να επικεντρωθούν περισσότερο στην ανάπτυξη και διανομή του εμπορικού σήματος”, σχολίασε ο Nikola Miljković, ένας εκ των συγγραφέων της έκθεσης και ανώτερος συνεργάτης της HVS London.

Τα οφέλη των TPOs

Η έκθεση περιγράφει τους συχνά πιο ευνοϊκούς όρους που μπορούν να επιτευχθούν από τους TPO, συμπεριλαμβανομένων συμβάσεων μικρότερης διάρκειας από τις συνήθεις συμφωνίες διαχείρισης εμπορικών σημάτων, μερικές φορές μόλις 12 μήνες, σε σύγκριση με 20-30 χρόνια. Τα δικαιώματα καταγγελίας μπορούν επίσης να είναι πιο φιλικά προς τον ιδιοκτήτη και λιγότερο δαπανηρά, βελτιώνοντας τη ρευστότητα του περιουσιακού στοιχείου και, με μια πιο άμεση συμμετοχή στις λειτουργίες, οι TPO μπορούν συνήθως να ενισχύσουν την απόδοση και να είναι πιο ακριβείς με τις οικονομικές προβλέψεις.

“Ενώ η χρήση ενός TPO συνεπάγεται συχνά αμοιβές πέραν του κόστους δικαιόχρησης, οι μεγαλύτεροι TPO επωφελούνται από λειτουργικά πλεονεκτήματα, όπως το ότι μπορούν να αντιδρούν ταχύτερα στις αλλαγές της αγοράς, σε κάθε μεμονωμένο κατάλυμα, και να έχουν βελτιωμένη αγοραστική δύναμη. Όντας πιο αντικειμενικοί, μπορούν επίσης να επιλέξουν σε ποια από τα προγράμματα της μάρκας θα συμμετάσχουν ανά κατάλυμα”, πρόσθεσε ο κ. Miljković.

“Η βασική εστίαση των εμπορικών σημάτων παραμένει η επιτυχία του εμπορικού σήματος και αυτό μπορεί να συγκρουστεί με τα συμφέροντα των ιδιοκτητών”, κατέληξε ο Jon Critchley, ο άλλος συγγραφέας της έκθεσης, διευθυντής της HVS Hodges Ward Elliott, του τμήματος μεσιτείας και επενδυτικών υπηρεσιών της HVS London.

Η δημοτικότητα, είπε, των ανεξάρτητων διαχειριστών οφείλεται εν μέρει στην ευθυγράμμιση των συμφερόντων, ιδίως όσον αφορά την αξία των περιουσιακών στοιχείων και την κερδοφορία. Σύμφωνα με τον ίδιο, είναι πιθανό να δούμε τη ζήτησή τους σε όλο το Ηνωμένο Βασίλειο και την Ευρώπη να αυξάνεται στο μέλλον, καθώς παρατηρείται αύξηση του αριθμού των αξιόπιστων και καθιερωμένων TPOs.