-Προδικαστικές αποφάσεις-σταθμός του Συμβουλίου της Επικρατείας για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην ιστορική συνοικία της Αθήνας
-Το Ανώτατο Δικαστήριο αναμένεται να αποφασίσει για τα Airbnb στην Πλάκα
Μία από τις πιο σύνθετες διαμάχες για τις χρήσεις γης στην “συνοικία των Θεών” την ιστορική Πλάκα επανέρχεται στο προσκήνιο στο Ε’ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας όπου συζητήθηκαν στα τέλη Μαϊου αιτήσεις για αναστολή λειτουργίας καταλυμάτων βραχυχρόνιων μισθώσεων που κατέθεσε η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ). Κομβικό σημείο στην τρέχουσα διαδικασία είναι η διαμάχη μεταξύ του Δήμου Αθηναίων και της ΕΛΛΕΤ για την αλλαγή χρήσης από κατοικία σε τουριστικά καταλύματα. Το www.money-tourism.gr έχει στην κατοχή του όλα τα σχετικά δικαστικά έγγραφα και για τις 16 υποθέσεις.
Το ΣτΕ είχε αναβάλει πέρυσι τον Ιούνιο την λήψη αποφάσεων δίνοντας εξάμηνη παράταση στον δήμο Αθηναίων για να πραγματοποιήσει αυτοψίες; στα συγκεκριμένα καταλύματα και όρισε δικάσιμο για τις 25 Μαϊου 2026. Μάλιστα στις υποθέσεις αυτές στις 6 Μαϊου στην οποία το ΣτΕ καλείται να αποφασίσει εάν νομίμως ή όχι ο Δήμος Αθηναίων απέρριψε τα αιτήματα σφράγισης με βάση τα χαρακτηριστικά των συγκεκριμένων ακινήτων και της πραγματικής χρήσης επ’ αυτών και έπειτα από τους ελέγχους που έγιναν, έκανε παρέμβαση το υπουργείο Τουρισμού, η οποία θα ληφθεί υπόψιν στην τελική απόφαση του ΣτΕ.
Σύμφωνα με πληροφορίες, το υπουργείο Τουρισμού κατέθεσε στο ανώτερο δικαστήριο τις θέσεις του, οι οποίες αναφέρουν πως τα τουριστικά καταλύματα και τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης αποτελούν νομικά και λειτουργικά διακριτές κατηγορίες με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις να αντιμετωπίζονται καταρχήν ως χρήση κατοικίας. Ωστόσο, από το 2016 προβλέπεται ότι όταν μισθώνεται ολόκληρο κτήριο, η δραστηριότητα μπορεί να θεωρηθεί τουριστική επιχείρηση και να υπάγεται στις αντίστοιχες υποχρεώσεις. Συγκεκριμένα, για την περιοχή της Πλάκας λόγω του πολιτιστικού και οικιστικού της χαρακτήρα εφαρμόζεται ένα καθεστώς αυξημένης προστασίας που επιβάλλει αυστηρότερη ερμηνεία των σχετικών διατάξεων. Στο πλαίσιο αυτό, ακόμη και δραστηριότητες βραχυχρόνιας μίσθωσης που τυπικά διατηρούν τον χαρακτήρα της κατοικίας μπορούν να αξιολογούνται με γνώμονα τις πιθανές επιπτώσεις τους στην ποιότητα ζωής των κατοίκων με στόχο την προστασία του πολιτιστικού αποθέματος της Πλάκας.
Το χρονικό
Με την υπόθεση να ξεκινά το 2023, η ΕΛΛΕΤ τάσσεται υπέρ των χρήσεων γης που επιτρέπουν την κατοικία στην περιοχή της Πλάκας αλλά όχι την ανάπτυξη νέων τουριστικών χρήσεων. Ωστόσο, τα επίμαχα ακίνητα λειτουργούσαν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb). Επομένως είχε επέλθει παράνομη μεταβολή της χρήσης των ακινήτων από κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα και στο πλαίσιο αυτό, ο Δήμος όφειλε να τα σφραγίσει. Σε αυτό το αίτημα, η Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αθηναίων απορρίπτει τα αιτήματα σφράγισης και έτσι η ΕΛΛΕΤ καταφεύγει στο ΣΤΕ.
Συγκεκριμένα, ο ν. 1650/1986 με τίτλο «Προστασία του Περιβάλλοντος» (Α΄ 160) ορίζει στο άρθρο 22 ότι: «… 5. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων, που εκδίδεται ύστερα από αιτιολογημένη έκθεση της αρμόδιας κεντρικής υπηρεσίας του Υπουργείου, μπορεί να ορίζονται, λόγω του ιδιαίτερου χαρακτήρα τους, περιοχές της Χώρας, οικισμοί ή τμήματα οικισμών στα οποία, σε περίπτωση χρήσεων των ακινήτων διαφορετικών από εκείνες που προβλέπονται από τις ισχύουσες στην περιοχή πολεοδομικές διατάξεις, επιβάλλεται η σφράγισή τους μέχρι ένα χρόνο και σε περίπτωση υποτροπής οριστικά πέραν από την επιβολή άλλων κυρώσεων που προβλέπουν οι εκάστοτε ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Η σφράγιση επιβάλλεται με απόφαση της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας και εκτελείται με μέριμνα της οικείας αστυνομικής αρχής.
Περαιτέρω, στο άρθρο 1 της 44242/2361/ 17.4.1989 κοινής απόφασης των Υπουργών Δημόσιας Τάξης και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων «Σφράγιση ακινήτων σε περίπτωση μεταβολής της χρήσεως» (Β΄ 380), η οποία εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση της ανωτέρω διάταξης, ορίζεται ότι: «Στις περιοχές, οικισμούς ή τμήματα οικισμών της χώρας, που ορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων σύμφωνα με την παράγραφο 5 του άρθρου 22 του ν. 1650/1986, επιβάλλεται, σύμφωνα με τα επόμενα άρθρα, η σφράγιση κάθε κτιρίου ή χώρου εντός του οποίου εγκαθίσταται νέα χρήση ή συνεχίζεται η παλαιά με νέο χρήστη, διαφορετική από εκείνη που προβλέπουν κάθε φορά οι πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στις πιο πάνω περιοχές, οικισμούς ή τμήματα οικισμών της χώρας». Στο δε άρθρο 2 της αυτής κ.υ.α. ορίζεται ότι «1. Η διαπίστωση της παράβασης γίνεται ύστερα από αυτοψία δύο (2) υπαλλήλων της κατά τόπον αρμοδίας πολεοδομικής υπηρεσίας που συντάσσουν σχετική έκθεση…»
Το ΣτΕ με τη σειρά του εξετάζει τον ν. 2160/1993, τον ν. 4179/2013, τον ν. 4254/2014, τον ν. 4276/2014, και επισημαίνει ότι ο νομοθέτης δημιούργησε ένα ξεχωριστό καθεστώς για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, το οποίο δεν εντάσσεται αυτομάτως στις κλασικές τουριστικές επιχειρήσεις. Αυτό αναφέρεται εκτενώς στις αποφάσεις 1900-1907. Επομένως, δεν αρκεί να διαπιστωθεί ότι ένα ακίνητο διατίθεται μέσω Airbnb για να χαρακτηριστεί τουριστικό κατάλυμα, αλλά χρειάζονται πρόσθετα στοιχεία.
Δηλαδή πρέπει να εξεταστεί αν:
- παρέχονται ξενοδοχειακές υπηρεσίες,
- υπάρχει οργανωμένη τουριστική εκμετάλλευση,
- λειτουργεί ως τουριστική επιχείρηση,
- έχει μεταβληθεί πράγματι η πολεοδομική χρήση.
Το αίτημα για τα συγκεκριμένα Airbnb απορρίφθηκε με την προσβαλλόμενη …/17.10.2023 πράξη της Διεύθυνσης Δόμησης του Δήμου Αθηναίων, με την αιτιολογία ότι στην πολεοδομική και τουριστική νομοθεσία δεν ορίζεται ότι αποτελούν τουριστικά καταλύματα οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016 και ότι από την οικοδομική άδεια (…/1969) δεν προκύπτει η χρήση κατοικίας.
Τι έκρινε το ΣτΕ
Στις αποφάσεις του, το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ προχώρησε σε εκτενή ανάλυση της τουριστικής και πολεοδομικής νομοθεσίας που διέπει τόσο τα τουριστικά καταλύματα όσο και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι το Δικαστήριο εξετάζει το ειδικό θεσμικό πλαίσιο που διαμορφώθηκε τα τελευταία χρόνια για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και επισημαίνει ότι η δραστηριότητα αυτή δεν ταυτίζεται αυτομάτως με την έννοια του τουριστικού καταλύματος όπως αυτή προβλέπεται από την τουριστική νομοθεσία.
Ωστόσο, το πλέον κρίσιμο στοιχείο των αποφάσεων βρίσκεται στο διατακτικό τους. Αντί να προχωρήσει σε οριστική κρίση επί της νομιμότητας των προσβαλλόμενων πράξεων, το ΣτΕ επέλεξε πέρυσι τον Ιούνιο, να αναβάλει την οριστική εκδίκαση και να υποχρεώσει τη Διοίκηση να ακολουθήσει συγκεκριμένη διαδικασία ελέγχου.
Εξάμηνη προθεσμία στον Δήμο Αθηναίων
Σύμφωνα με το διατακτικό των αποφάσεων του 2025, το Δικαστήριο ανέβαλλε την κρίση του επί της νομιμότητας των πράξεων του Δήμου Αθηναίων για τα συγκεκριμένα Airbnb, όρισε στη Διοίκηση εξάμηνη προθεσμία, ζήτησε την εφαρμογή της διαδικασίας που προβλέπεται από την κοινή υπουργική απόφαση 44242/2361/17.4.1989 και όρισε νέα δικάσιμο για τις 6 Μαΐου 2026.
Η συγκεκριμένη ΚΥΑ προβλέπει διαδικασία διαπίστωσης αυθαίρετων χρήσεων μέσω αυτοψιών και διοικητικών ελέγχων.
Με απλά λόγια, το ΣτΕ θεωρεί ότι πριν κριθεί αν ένα ακίνητο λειτουργεί παράνομα ως τουριστικό κατάλυμα, η Διοίκηση οφείλει να ελέγξει επιτόπου την πραγματική κατάσταση και να σχηματίσει πλήρη εικόνα για τη λειτουργία του.
Οι αυτοψίες στο επίκεντρο
Η διαδικασία που καλείται πλέον να ακολουθήσει ο Δήμος Αθηναίων περιλαμβάνει σειρά ενεργειών. Αρχικά θα πρέπει να πραγματοποιηθούν αυτοψίες στα επίμαχα ακίνητα από τις αρμόδιες υπηρεσίες. Κατά τους ελέγχους αυτούς θα εξεταστούν κρίσιμα ζητήματα, όπως η πραγματική χρήση του ακινήτου, ο τρόπος λειτουργίας του, η ύπαρξη ή μη πρόσθετων υπηρεσιών προς τους επισκέπτες, το αν πρόκειται για απλή μίσθωση κατοικίας ή για οργανωμένη τουριστική δραστηριότητα και η συμβατότητα της χρήσης με το καθεστώς προστασίας της Πλάκας. Στη συνέχεια θα συνταχθούν σχετικές εκθέσεις αυτοψίας και θα δοθεί η δυνατότητα στους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες, μισθωτές ή διαχειριστές να διατυπώσουν τις απόψεις τους. Μόνον μετά την ολοκλήρωση αυτής της διαδικασίας ο Δήμος θα εκδώσει νέες διοικητικές πράξεις, οι οποίες θα αποτελέσουν αντικείμενο της τελικής κρίσης του ΣτΕ.
Ούτε νίκη ούτε ήττα για καμία πλευρά
Νομικοί κύκλοι επισημαίνουν ότι οι αποφάσεις αυτές δεν μπορούν να θεωρηθούν ούτε νίκη της ΕΛΛΕΤ, ούτε επικράτηση των επιχειρήσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ΕΛΛΕΤ δεν πέτυχε την άμεση σφράγιση των ακινήτων που ζητούσε. Από την άλλη πλευρά, οι επιχειρήσεις και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων δεν εξασφάλισαν δικαστική αναγνώριση της νομιμότητας της λειτουργίας τους. Το ΣτΕ ουσιαστικά μεταφέρει το βάρος στην πραγματική διερεύνηση των περιστατικών και απαιτεί από τη Διοίκηση να τεκμηριώσει με συγκεκριμένα στοιχεία την κρίση της.
Επιπτώσεις για την αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης
Οι αποφάσεις αναμένεται να επηρεάσουν όχι μόνο την Πλάκα αλλά και αντίστοιχες υποθέσεις σε άλλες περιοχές με ειδικό πολεοδομικό ή προστατευτικό καθεστώς. Το βασικό μήνυμα που εκπέμπεται είναι ότι η ύπαρξη καταχώρισης σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν αρκεί από μόνη της για να τεκμηριωθεί παράνομη αλλαγή χρήσης. Αντιθέτως, απαιτείται συγκεκριμένη διοικητική διερεύνηση και τεκμηρίωση της πραγματικής λειτουργίας κάθε ακινήτου. Η τελική απάντηση για το εάν και υπό ποιες προϋποθέσεις η λειτουργία ακινήτων μέσω Airbnb μπορεί να θεωρηθεί ασύμβατη με το καθεστώς προστασίας της Πλάκας αναμένεται πλέον από τη συνέχεια της διαδικασίας και τη νέα συζήτηση των υποθέσεων ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας τον Μάιο του 2026.
