Η φετινή έκθεση UBS Global Real Estate Bubble Index 2025 αποτυπώνει μια παγκόσμια αγορά ακινήτων που έχει βγει από την εκρηκτική περίοδο της πανδημίας, αλλά εξακολουθεί να παλεύει με το βάρος της χαμηλής προσιτότητας.
Για τρίτη συνεχόμενη χρονιά, οι κίνδυνοι «φούσκας» σε μεγάλες μητροπόλεις υποχώρησαν κατά μέσο όρο, χωρίς όμως να εξαλειφθούν.
Την ίδια ώρα, οι κυβερνήσεις και οι κεντρικές τράπεζες βρίσκονται μπροστά σε μια τριπλή επιλογή για το αυξανόμενο δημόσιο χρέος που αναμένεται να αγγίξει το 100% του παγκόσμιου ΑΕΠ μέχρι το 2030: λιτότητα, πληθωρισμό ή «χρηματοπιστωτική καταστολή». Οι δύο τελευταίες στρατηγικές ευνοούν παραδοσιακά την αγορά ακινήτων, καθώς μειώνουν την πραγματική αξία του χρέους και στρέφουν τους επενδυτές σε περιουσιακά στοιχεία με θετικές πραγματικές αποδόσεις.
Σύμφωνα με τον δείκτη, οι πόλεις με τον υψηλότερο κίνδυνο «φούσκας» είναι το Μαϊάμι (1,73), το Τόκιο (1,59) και η Ζυρίχη (1,55). Σε «ανεβασμένο» κίνδυνο βρίσκονται το Λος Άντζελες, το Ντουμπάι, το Άμστερνταμ και η Γενεύη, ενώ στο «μέτριο» επίπεδο εντάσσονται μητροπόλεις όπως η Μαδρίτη, η Φρανκφούρτη, το Μόναχο, το Σίδνεϊ, το Βανκούβερ, το Τορόντο και η Σιγκαπούρη. Από την άλλη πλευρά, σε χαμηλό κίνδυνο κατατάσσονται πόλεις όπως το Λονδίνο, το Παρίσι, το Μιλάνο, η Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο, το Χονγκ Κονγκ και το Σάο Πάολο, με την τελευταία να εμφανίζει την πιο «ασφαλή» εικόνα διεθνώς.
Η δυναμική των τιμών το τελευταίο δωδεκάμηνο δείχνει μεγάλες διαφοροποιήσεις: η Μαδρίτη ηγήθηκε της ανόδου με 14% πραγματική αύξηση, το Ντουμπάι ακολούθησε με 11%, ενώ το Τόκιο σημείωσε άνοδο άνω του 5%. Στην Ελβετία, η επιστροφή της κεντρικής τράπεζας σε μηδενικά επιτόκια ενίσχυσε τη ζήτηση και ανέβασε ξανά τις τιμές σε Ζυρίχη και Γενεύη. Στον αντίποδα, πόλεις όπως το Χονγκ Κονγκ και το Παρίσι κατέγραψαν πτώσεις άνω του 20% την τελευταία πενταετία, ενώ διψήφιες απώλειες συναντάμε σε Λονδίνο, Μόναχο και Φρανκφούρτη.
Η προσιτότητα παραμένει το μεγάλο εμπόδιο. Στο Χονγκ Κονγκ, ένας μέσος εργαζόμενος χρειάζεται περίπου 14 ετήσιους μισθούς για την αγορά διαμερίσματος 60 τ.μ., ενώ σε Παρίσι, Λονδίνο και Τόκιο απαιτούνται πάνω από δέκα χρόνια. Στον αντίποδα, το Μαϊάμι παραμένει σχετικά «φθηνό», με την αναλογία να περιορίζεται σε πέντε χρόνια εισοδήματος. Η κατάσταση είναι ανάλογη και στα ενοίκια: η Ζυρίχη εμφανίζει το υψηλότερο price-to-rent ratio, με 43 έτη ενοικίων να απαιτούνται για την αγορά ενός σπιτιού, ενώ το Ντουμπάι παραμένει προσιτό με μόλις 15 έτη.
Οι πόλεις με υψηλό κίνδυνο καταγράφουν μια χαρακτηριστική αποσύνδεση των τιμών από τα θεμελιώδη μεγέθη: σε βάθος πενταετίας, οι πραγματικές τιμές αυξήθηκαν κατά σχεδόν 25% κατά μέσο όρο, ενώ τα ενοίκια ενισχύθηκαν μόλις 10% και τα εισοδήματα μόλις 5%. Στις αγορές με μέτριο ή χαμηλό κίνδυνο, οι τιμές υποχώρησαν περίπου 5%, στοιχείο που υπογραμμίζει πόσο γρήγορα αλλάζουν οι ισορροπίες.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι διαφοροποιήσεις στις πόλεις της Ευρώπης. Η Μαδρίτη καταγράφει ισχυρή άνοδο, παρά τις αυστηρότερες ρυθμίσεις στα ενοίκια και την κατάργηση του «χρυσού διαβατηρίου» για επενδυτές σε ακίνητα. Η Φρανκφούρτη δείχνει να σταθεροποιείται μετά την πτώση 20% από το 2022, με τη στενότητα νέων κατοικιών να λειτουργεί υποστηρικτικά. Το Λονδίνο έχει απομακρυνθεί πλέον από την κατηγορία υψηλού κινδύνου, αλλά παραμένει ακριβό σε σχέση με τα εισοδήματα, ενώ οι πρόσθετοι φόροι σε ξένους αγοραστές αποθαρρύνουν την επενδυτική ζήτηση.
Στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού, το Μαϊάμι εξακολουθεί να προσελκύει εύπορους κατοίκους από άλλες πολιτείες των ΗΠΑ, διατηρώντας ζήτηση ειδικά στα παραθαλάσσια πολυτελή ακίνητα, παρότι οι δείκτες φούσκας βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Το Ντουμπάι έχει επιστρέψει στα ρεκόρ του 2014, με πληθυσμιακή αύξηση 15% από το 2020 και υψηλές αποδόσεις στα ενοίκια, αλλά παραμένει ευάλωτο στις τιμές του πετρελαίου και στον ανταγωνισμό από Ριάντ και Άμπου Ντάμπι. Το Τόκιο συνεχίζει να ανεβαίνει παρά τη δημογραφική γήρανση, με το ασθενές γιεν και τη ζήτηση από ξένους επενδυτές να παίζουν καθοριστικό ρόλο.
Για την Ελλάδα, η UBS δεν παρέχει ξεχωριστά στοιχεία. Ωστόσο, οι αναφορές στις πόλεις της Ευρωζώνης λειτουργούν ως καθρέφτης. Στην Αθήνα, η στενότητα προσφοράς και οι υψηλές τιμές σε σχέση με τα εισοδήματα παραπέμπουν σε αντίστοιχες τάσεις που συναντώνται στη Μαδρίτη ή το Μιλάνο, χωρίς όμως την ίδια ένταση. Η επίμονη ακρίβεια του δανεισμού στην Ευρωζώνη περιορίζει την αγοραστική δυνατότητα, ενώ μια πιθανή ταχύτερη μείωση επιτοκίων θα μπορούσε να αναζωπυρώσει τη ζήτηση και στην ελληνική πρωτεύουσα. Σε κάθε περίπτωση, το ελληνικό real estate βρίσκεται πλέον στο ραντάρ ξένων επενδυτών, κυρίως μέσω τουριστικών ακινήτων και βραχυχρόνιων μισθώσεων, γεγονός που το συνδέει έμμεσα με τις παγκόσμιες τάσεις που περιγράφει η έκθεση.
