“Κόκκινα” δάνεια: Μια άλλη λύση για να μην συνεχίσουμε να χάνουμε όλοι | Μια win win προσέγγιση

του Πάνου Παλαιολόγου (*)

Για λόγους που όλοι γνωρίζουμε και δεν έχει νόημα να αναφερθούμε, ένας μεγάλος αριθμός ξενοδοχείων έχει υψηλό και μη βιώσιμο τραπεζικό δανεισμό και βρίσκεται σε μια δυστυχώς πολυετή φάση «αναμονής». Ατελείωτες νομικές διαδικασίες, ελλιπής συντηρήσεις, υποδομών, ανυπαρξία προώθησης, υποβάθμιση του ξενοδοχειακού προϊόντος, κανιβαλισμοί, είναι ορισμένα από αυτά που συμβαίνουν καθημερινά στα ξενοδοχεία σε «αναμονή».

Η μεγάλη πλειοψηφία των ξενοδοχείων στην Ελλάδα είναι οικογενειακά, έχουν δημιουργηθεί με πολύ προσωπικό κόπο και μεράκι και το ακίνητο συνήθως είναι ένα ακόμη μέλος της οικογένειας. Σε πολλές περιπτώσεις αποτελεί και το μόνο αξιόλογο περιουσιακό στοιχείο της οικογένειας, ενώ φέρει πολύ μεγάλη συναισθηματική αξία.

Από την άλλη οι πιστωτές οφείλουν να έχουν τεχνοκρατική προσέγγιση και να προσπαθούν να επιδιώκουν το καλύτερο δυνατό αποτέλεσμα για τα δικά τους συμφέροντα. Ο ανωτέρω συνδυασμός δημιουργεί χάσμα εκτιμήσεων, οδηγεί σε τέλμα συζητήσεων και έπονται ενέργειες όπως  πλειστηριασμοί  ανακοπές, πώληση δανείων και όλα αυτά τα τόσο κοστοβόρα και παντελώς αντιπαραγωγικά.

Στα μάτια του ιδιοκτήτη ξενοδόχου, το ξενοδοχείο κάνει όσο του στοίχισε να το κατασκευάσει, στα μάτια του πιστωτή, το ξενοδοχείο αξίζει με βάση τη λειτουργική κερδοφορία που αυτό διαμορφώνει. Ας δούμε ένα πραγματικό παράδειγμα, ένα ξενοδοχείο έχει κοστίσει € 17 εκ. έχει δάνεια € 20 εκ. και διαμορφώνει λειτουργική κερδοφορία σε μια normal χρονιά € 0,5 εκ. Ο ιδιοκτήτης βλέπει ότι έχει σχετικά λίγα δάνεια  πάνω από την αξία του ακινήτου και ζητάει εύλογα χρόνο από το πιστωτή, ενώ ο πιστωτής βλέπει ότι το ξενοδοχείο έχει δάνεια 40 φορές την λειτουργική του κερδοφορία και το θεωρεί ως κόκκινο, το οποίο απαιτεί ειδική διαχείριση, ξεκινώντας συνήθως με καταγγελία.

Στο πλαίσιο αυτό ο ξενοδόχος βλέποντας την αντίδραση του πιστωτή, φοβάται ότι θα χάσει το ξενοδοχείο, παύει να το προωθεί σωστά στην αγορά και να το συντηρεί, υποβαθμίζει τη ποιότητα και γενικά μπαίνει στον σπιράλ της απαξίωσης. Την ίδια στιγμή, ο πιστωτής αναθέτει σε σύμβουλο να εξερευνήσει τις εναλλακτικές επιλογές που υπάρχουν. Παράλληλα και τα δύο μέρη ετοιμάζονται για το νομικό αγώνα που θα ακολουθήσει, ο οποίος συνήθως καταλήγει lose – lose, δηλαδή ο ξενοδόχος να χάσει το ακίνητο και ο πιστωτής να ανακτήσει πολύ μικρό μέρος των δανείων του.

Στο πραγματικό μας παράδειγμα, ο σύμβουλος του πιστωτή έβγαλε πόρισμα ότι το ξενοδοχείο σήμερα θα μπορούσε να πουληθεί έναντι € 8 εκ. ενώ αν είχε καλύτερη διαχείριση και υπό συνθήκες θα μπορούσε σε 3 έτη να επιτύχει λειτουργική κερδοφορία € 1 εκ. από € 0,5 εκ. σήμερα και τότε θεωρητικά να μπορούσε να πουληθεί έναντι € 12 εκ. Ο πιστωτής δεν πιστεύει ότι ο ξενοδόχος θα μπορούσε ή και θα ήθελε να διπλασιάσει τη κερδοφορία του ξενοδοχείου μόνο και μόνο για να πουληθεί σε καλύτερη τιμή για τον πιστωτή και επιπλέον δεν θέλει να πάρει κίνδυνο επιπλέον 3 ετών. Έτσι επιλέγει τη λύση των νομικών ενεργειών για εκποίηση του ξενοδοχείου, η οποία αντίστοιχα φέρει νομική αντίδραση από το ξενοδόχο. Στο παράδειγμα μας το εν λόγω ξενοδοχείο μετά από 2 έτη βγήκε στο σφυρί με άγονο πρώτο πλειστηριασμό και πάει για μείωση αξίας. Εκτιμάται ότι τελικά θα πουληθεί στα € 6,5 εκ. όπου φαίνεται να είναι μια αξία στην οποία εκδηλώνεται ενδιαφέρον. Αυτή είναι η πραγματικότητα σήμερα, εκτός από ορισμένα συγκεκριμένα ξενοδοχεία, η μεγάλη πλειοψηφία των κόκκινων ξενοδοχείων δεν προσελκύει αξιόλογο επενδυτικό ενδιαφέρον. Τελικά όλη αυτή η διαδικασία δεν προσφέρει κάτι σε κανένα, παρά μόνο απαξίωση αξιών και ζημίες, ο ξενοδόχος χάνει τη περιουσία του και ο πιστωτής χάνει ένα τεράστιο ποσοστό από τα δάνεια του. Είναι μια τυπική lose – lose κατάσταση, η οποία την έχουμε δει και δυστυχώς αναμένεται να τη δούμε πολλές φορές.

Τι θα μπορούσε να γίνει διαφορετικά;

Κάτι πολύ απλό: ο ξενοδόχος και ο πιστωτής να αναζητήσουν από κοινού μια λύση που να τους εξυπηρετεί και τους δύο, δηλαδή μια win – win προσέγγιση.

Μια τέτοια λύση η οποία έχει υλοποιηθεί σε αρκετές περιπτώσεις με επιτυχία, είναι το ξενοδοχείο να ενοικιαστεί σε μια αξιόπιστη ξενοδοχειακή εταιρία, για ένα μακροπρόθεσμο χρονικό διάστημα, π.χ. 10 έτη, με εγγυημένο μίσθωμα, η ιδιοκτησία να παραμένει στον ξενοδόχο και το ενοίκιο να διοχετεύεται στο σύνολο ή στο μεγαλύτερο μέρος του, για την αποπληρωμή των δανείων.

Ο νέος ξενοδόχος που θα νοικιάσει το ξενοδοχείο, μπορεί να έχει καλύτερες δυνατότητες και τεχνογνωσία από τον ιδιοκτήτη,διαφορετική -καλύτερη- τοποθέτηση στην αγορά και μέγεθος και υψηλότερες προσδοκίες λειτουργικής κερδοφορίας.

Στο πραγματικό μας παράδειγμα, το ξενοδοχείο θα μπορούσε να ενοικιαστεί για € 1 εκ. το έτος για 10 έτη. Στα πρώτα 1-2 έτη ο νέος ξενοδόχος ενδεχομένως να μην έβγαζε το ενοίκιο, αλλά αυτό θα το αποσβέσει στα επόμενα έτη που θα προσβλέπει σε μεγαλύτερη κερδοφορία, “επιδοτώντας” τρόπο τινά το μίσθωμα.

Με το ενοίκιο του € 1 εκ. ο σύμβουλος του πιστωτή μπορεί να υποστηρίξει ότι το βιώσιμο ύψος του δανεισμού από την πρώτη κιόλας ημέρα είναι € 15 εκ. Δηλαδή πλέον το αποτιμά ως εγγυημένη ετήσια πρόσοδο και όχι ως θεωρητική μελλοντική λειτουργική κερδοφορία. Ο πιστωτής έχει ως εγγύηση το ξενοδοχειακό ακίνητο και ως εξασφαλισμένη ταμειακή ροή το ενοίκιο, άρα μπορεί εύκολα να πουλήσει το «ενήμερο»  πλέον δάνειο των € 15 εκ..

Από την άλλη, ο ιδιοκτήτης του ξενοδοχείου, δεν χάνει τη περιουσία του, όπως θα συνέβαινε με τον πλειστηριασμό και γνωρίζει ότι μέσα από την ετήσια καταβολή ενοικίου, αυξάνει κάθε χρόνο η αξία αυτής, αφού σταδιακά αποπληρώνεται το δάνειο. Έτσι στη λήξη της μίσθωσης, μετά από 10 έτη, αυτός ή τα παιδιά του, θα έχουν ένα καλοδουλεμένο ξενοδοχείο με μικρό και βιώσιμο ύψος δανεισμού ή ένα καλό ετήσιο εισόδημα, αν επιλέξουν να συνεχίσουν τη μίσθωση.

Αυτή είναι στη πράξη μια συναινετική προσέγγιση ιδιοκτήτη – πιστωτή, η οποία επιτρέπει την άμεση και win – win επίτευξη συμφωνίας σε περιπτώσεις “κόκκινων” δανείων, προστατεύει αξίες και περιουσίες και λειτουργεί προς όφελος της Ελληνικής οικονομίας, του ελληνικού Τουρισμού και του τουριστικού προϊόντος.

(*) Ο κ. Πάνος Παλαιολόγος είναι ιδρυτής, πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της HotelBrain.