“Τσιμπάνε” τα ενοίκια σύγχρονων “πράσινων” επαγγελματικών χώρων | Έτσι διαμορφώνονται οι εξελίξεις στις τιμές των ακινήτων

Ανθεκτική καταγράφεται η πορεία των μισθώσεων (Market Rents) γραφείων το πρώτο τρίμηνο 2022, σε σχέση με ένα χρόνο πριν, για τα τυπικά, μέσης ηλικίας ακίνητα επί βασικών οδικών αξόνων και στο κέντρο της Αθήνας.

Είναι ενδεικτικό ότι και στις 6 περιοχές μελέτης (Κολωνάκι, Σύνταγμα, Λ. Κηφισίας, Λ. Μεσογείων, Λ. Βουλιαγμένης, Λ. Συγγρού) διαπιστώθηκε σημαντική αύξηση ζητούμενων ενοικίων σε ένα μέσο ποσοστό 8,0%.

Η συγκεκριμένη κατηγορία των γραφείων αποτελεί τη μεγάλη πλειοψηφία του γραφειακού αποθέματος της Αττικής και δεν πρέπει να συγχέεται με τα λίγα νεόδμητα και εξαιρετικά σύγχρονα, “πράσινα” κτίρια που εισήλθαν στην αγορά τα τελευταία χρόνια και καταγράφουν ενοίκια στην περιοχή των 30 ευρώ/τμ/μήνα.

Αυτό το συμπέρασμα προκύπτει από σχετική έρευνα της εταιρείας εκτιμήσεων Geoaxis και του παρατηρητηρίου αξιών για τον τομέα των γραφείων.

Αυτοτελή κτίρια γραφείων

Σύμφωνα με τα στοιχεία του παρατηρητηρίου αξιών της εταιρίας Geoaxis για τον τομέα των αυτοτελών κτιρίων γραφείων παρατηρούνται τα ακόλουθα:

Αυτοτελή κτίρια γραφείων, με θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες

Τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζει ο άξονας της Λ. Μεσογείων (11,96% από 9,20 σε 10,30 ευρώ/τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (7,22% από 8,59 σε 9,21 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (6,56% από 10,82 σε 11,53 ευρώ/τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (2,78% από 9,35 σε 9,61 ευρώ/τμ/μήνα). Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα και στο Κολωνάκι. Στις περιοχές αυτές το ποσοστό των αυτοτελών κτιρίων που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου.

Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης στο κέντρο της Αθήνας

Στο κέντρο της Αθήνας, η περιοχή πέριξ της πλατείας Συντάγματος παρουσιάζει αύξηση 8,59% (από 13,16 ευρώ/τμ/μήνα σε 14,29 ευρώ/τμ/μήνα) και η περιοχή του Κολωνακίου 8,31% (από 17,81 σε 19,29 ευρώ/τμ/μήνα).

Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες

Τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας (13,83% από 9,47 σε 10,78 ευρώ/τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (12,94% από 7,11 σε 8,03 ευρώ/τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Μεσογείων (5,80% από 7,93 σε 8,39 ευρώ/τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (3,96% από 7,32 σε 7,61 ευρώ/τμ/μήνα).

Οριζόντιες ιδιοκτησίες

Η εικόνα των οριζόντιων ιδιοκτησιών διαμορφώνεται ως εξής:

Οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης

Τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2021 παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας (11,70% από 9,23 σε 10,31 ευρώ/τμ/μήνα) και το Κολωνάκι (11,02% από 11,80 σε 13,10 ευρώ/τμ/μήνα), στη συνέχεια ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης
(9,06% από 8,61 σε 9,39 ευρώ/τμ/μήνα) και έπονται ο άξονας της Λ. Μεσογείων (7,50% από 7,60 σε 8,17 ευρώ/τμ/μήνα), και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού (4,27% από 7,72 σε 8,05 ευρώ/τμ/μήνα). Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα. Στις περιοχές αυτές το ποσοστό των οριζόντιων ιδιοκτησιών που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου.

Οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης

Τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2021 παρουσιάζουν η περιοχή του Συντάγματος (10,13% από 11,06 σε 12,18 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (9,18% από 7,52 σε 8,21 ευρώ/τμ/μήνα), η περιοχή του Κολωνακίου (7,72% από 8,81 σε 9,49 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (5,06% από 7,90 ευρώ/τμ/μήνα σε 8,30 ευρώ/τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Συγγρού (3,54% από 5,93 σε 6,14 ευρώ/τμ/μήνα) και τέλος η Λ. Μεσογείων (3,14% από 5,73 σε 5,91 ευρώ/τμ/μήνα).

Απόθεμα Γραφειακών Χώρων

Κατά την ίδια ανάλυση, λόγω παρατεταμένης οικονομικής κρίσης (2008-2017) δεν υπήρξε σημαντική ανάπτυξη μεγάλου αριθμού νέων γραφείων στην Ελληνική αγορά ακινήτων. Η υγειονομική κρίση του 2020 βρήκε την αγορά με συσσωρευμένα αιτήματα που δεν μπορούν να ικανοποιηθούν λόγω μειωμένου αποθέματος σύγχρονων και ενεργειακά αποδοτικών γραφειακών χώρων, ενώ την ίδια ώρα η ζήτηση για παλαιά γραφεία διαφοροποιείται σημαντικά μεταξύ γραφείων προβολής και γραφείων σε δευτερεύοντα σημεία.

Η Geoaxis εκτιμά ότι μετά την πανδημία και το τέλος του πολέμου στην Ουκρανία, η ζήτηση θα στραφεί σε σύγχρονα γραφεία περιφερειακά της Αθήνας, με εύκολη πρόσβαση και με μικτές αναπτύξεις, που θα συνδυάζουν επιπρόσθετα οικιστικές χρήσεις και χρήσεις καθημερινών δραστηριοτήτων (F&B, retail, γυμναστήρια, κ.λπ.).

Σύμφωνα με την ιστορική βάση δεδομένων που διατηρεί η εταιρία για την εξέλιξη των αξιών των γραφειακών χώρων στην Αττική, έρευνες που έχουν διενεργηθεί αλλά και σχετικές ημερίδες που έχουν πραγματοποιηθεί από το RICS και το ΕΛΙΕ για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων) τα τελευταία χρόνια καταγράφονται:

• Εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα και μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, “πράσινα” γραφεία, ανεξάρτητα θέσης, με ενοίκια στο επίπεδο των 30 ευρώ/τμ/μήνα.
• Πλασάρισμα του Πειραιά, ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων.
• Εξαιρετικά μειούμενος αριθμός παλαιών διαμερισμάτων που μετατρέπονται σε γραφεία στο κέντρο της Αθήνας, καθώς η οικιστική χρήση αποδεικνύεται ξανά ως προσφορότερη.
• Συρρίκνωση ζήτησης για παλαιά γραφεία στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρο-
μεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις.
• Εξαιρετικά αυξημένη προσφορά και χαμηλές τιμές παλαιών προδιαγραφών οριζόντιων ιδιοκτησιών σε δευτερεύουσες θέσεις.
• Σταθεροποίηση μισθωμάτων για τυπικής ποιότητας γραφεία προβολής επί βασικών
οδικών αξόνων.
• Περαιτέρω άνοιγμα “ψαλίδας” μεταξύ ΑΑΑ γραφείων και γραφείων χαμηλής ποιότητας
ή σε δευτερεύουσες θέσεις.
• Αύξηση ζήτησης στο κέντρο και στα Νότια Προάστια, σταθεροποίηση στον άξονα
Λ. Κηφισίας και Λ. Μεσογείων με σαφή μείωση ζήτησης στα Βόρεια προάστια (π.χ.
Κηφισιά).
• Δυσκολία χρηματοδότησης και σχετική επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη
νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.

Αγορά πολλών ταχυτήτων η αγορά γραφείων

Σήμερα, όπως εκτιμά η Geoaxis, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρεις διαφορετικές ταχύτητες. Τα ποιοτικά, σύγχρονα, “πράσινα” γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 ευρώ/τμ/μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,5%. Τα παλαιά γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15 ευρώ/τμ/μήνα με αποδόσεις 7,0%-7,5%. Και, τέλος, τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ/τμ/μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 8,0%.

Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2022 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών.

Η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και λόγω πανδημίας βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη, στην Αθήνα, καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο
περιβάλλον εργασίας.

Σύμφωνα με την Geoaxis, ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό.

Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές. Όπως αναφέρεται στην ανάλυση, η μεγάλη αύξηση ενοικίων που καταγράφηκε το 2019-2021 στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία αναμένεται να μην συνεχιστεί στον ίδιο ρυθμό καθώς πέρα από το σαφώς χειρότερο επιχειρηματικό κλίμα, τα Macros της Ελληνικής οικονομίας (αύξηση ΑΕΠ, δανεισμός, κόκκινα δάνεια, ανεργία, brain drain, κ.ά.) παραμένουν προβληματικά δίχως να βοηθάνε στη δημιουργία μιας στέρεης και αειφόρας ανάπτυξης.