του Θεόδωρου Βλάχου (*)
Είναι γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια έχει σημειωθεί μία αισθητή αύξηση των επενδύσεων σε ξενοδοχειακά ακίνητα, είτε με την μορφή της ανέγερσης νέων, είτε με την αγορά και ανακαίνιση υφιστάμενων ξενοδοχειακών συγκροτημάτων. Εύλογα γεννάται το ερώτημα εάν η τάση αυτή θα συνεχιστεί και στο εγγύς μέλλον ή θα αναχαιτιστεί από την επίμονη πληθωριστική κρίση και την συνεπαγόμενη πολιτική αυξημένων επιτοκίων.
Ένα σημαντικό ζήτημα που ανακύπτει μέσα σε αυτό το ασταθές οικονομικό περιβάλλον, είναι η πιθανότητα πρόκλησης “ρωγμών” στους πυλώνες που έχουν θεμελιώσει επενδυτικές αποφάσεις στον τουριστικό κλάδο, οι οποίες είχαν προκριθεί τα τελευταία χρόνια και βρίσκονται ήδη σε τροχιά υλοποίησης. Αναλύοντας παρακάτω τους βασικούς παράγοντες που υπεισέρχονται στην διαδικασία αξιολόγησης της βιωσιμότητας ενός επενδυτικού σχεδίου, επιχειρείται να αναδειχθεί η επίπτωση των πληθωριστικών πιέσεων και της αύξησης των επιτοκίων, στο πλαίσιο εντός του οποίου έχουν ληφθεί και θα ληφθούν αποφάσεις επενδύσεων.
Ο ενστερνισμός της άποψης ότι οι μέθοδοι αξιολόγησης επενδύσεων που λαμβάνουν υπ’ όψιν την διαχρονική αξία χρήματος (N.P.V, IRR), υπερτερούν σε σχέση με αυτές που δεν την ενσωματώνουν στους υπολογισμούς τους (ROCE, Payback), συμβάλει στο να γίνει καλύτερα αντιληπτό το γεγονός της επίδρασης που ασκεί η τρέχουσα οικονομική συγκυρία σύμπτωσης κινδύνων με τις επί μέρους προεκτάσεις της, στα επενδυτικά προγράμματα που “έτρεξαν” τα τελευταία χρόνια.
Αξιολόγηση επένδυσης
Προκειμένου να ληφθεί απόφαση σχετικά με το αν πρέπει να γίνει αποδεκτή μία πρόταση επένδυσης ή όχι, η επιχείρηση θα πρέπει να είναι σε θέση να εκτιμήσει: α) το κόστος της επένδυσης, β) τις αναμενόμενες καθαρές ταμειακές ροές που θα προκληθούν από αυτή (relevant cash flows) καθ’ όλη την διάρκεια ζωής της και γ) τον συντελεστή προεξόφλησης (discount rate). Η πρόταση επένδυσης γίνεται αποδεκτή εφόσον οι προεξοφλημένες ταμειακές ροές υπερβαίνουν το κόστος της επένδυσης (θετική NPV).
Ακολουθεί η ανάλυση των τριών παραγόντων που περιγράφηκαν στην προηγούμενη παράγραφο:
Κόστος επένδυσης: Το κόστος της επένδυσης αντιπροσωπεύει την απαιτούμενη αρχική ταμειακή εκροή για την πραγματοποίηση της επένδυσης. Ενδεικτικά, σε μία επένδυση σε ξενοδοχειακό ακίνητο, θα μπορούσαμε να αναφέρουμε το κόστος αγοράς του ακινήτου, το κόστος της ανακαίνισης αυτού εφόσον απαιτείται, καθώς επίσης και το απαιτούμενο κεφάλαιο κίνησης για να τεθεί σε λειτουργία η μονάδα.
Οι αναμενόμενες καθαρές ταμειακές ροές (net relevant cash flows): Η σημαντικότερη ίσως διαδικασία κατά την αξιολόγηση της βιωσιμότητας ενός επενδυτικού σχεδίου, είναι αυτή της εκτίμησης των μελλοντικών (future) σχετικών (relevant) με την επένδυση ταμειακών ροών (θετικών και αρνητικών), που αναμένεται να προκληθούν από αυτή. Στην πράξη, πρόκειται για τα έσοδα (θετικές ροές) και τα έξοδα (αρνητικές ροές) που αναμένονται να προκύψουν από την λειτουργία μιας ξενοδοχειακής μονάδας καθ’ όλη την διάρκεια ζωής της επένδυσης, οι οποίες σωρευτικά συνιστούν τις καθαρές αναμενόμενες μελλοντικές ταμειακές ροές. Ο βαθμός ακρίβειας της εκτίμησής τους τελεί σε άμεση συνάρτηση με τον βαθμό στον οποίο η απόφαση να γίνει αποδεκτή μία επένδυση, είναι ορθή ή όχι.
Συντελεστής προεξόφλησης (discount rate): Ο συντελεστής προεξόφλησης αποτελεί την ελάχιστη αποδεκτή αποδοτικότητα προκειμένου να γίνει αποδεκτή μία επένδυση και ταυτόχρονα αντανακλά τον κίνδυνο που αναλαμβάνουν οι πιστωτές της εταιρίας προκειμένου να την χρηματοδοτήσουν. Ο συντελεστής προεξόφλησης είναι συνυφασμένος με την διαχρονική αξία του χρήματος και η χρησιμότητα του έγκειται στην αναγωγή χρηματικών ποσών που θα εισπραχθούν στο μέλλον, σε τρέχουσες αξίες. Τέλος, αποτελεί και κόστος ευκαιρίας, δηλαδή την απόδοση που θα μπορούσε να επιτευχθεί εάν η τοποθέτηση των κεφαλαίων είχε γίνει στην αμέσως επόμενη εναλλακτική επιλογή.
Επιπτώσεις των πληθωριστικών πιέσεων και του επιτοκιακού κινδύνου
Η αύξηση του γενικού επιπέδου των τιμών και των επιτοκίων παγκοσμίως, αναμφίβολα θα αποτυπωθούν στα βασικά κριτήρια που σταθμίζονται κατά την αξιολόγηση της βιωσιμότητας ενός επενδυτικού προγράμματος στον ξενοδοχειακό τομέα.
Επίπτωση στις καθαρές ταμειακές ροές: Οι επίμονες πληθωριστικές πιέσεις θα επηρεάσουν αρνητικά τις καθαρές ταμειακές ροές των υλοποιούμενων επενδυτικών προγραμμάτων στον ξενοδοχειακό κλάδο, λόγω της σημαντικής αύξηση του κόστους των παρεχόμενων τουριστικών υπηρεσιών (μισθοί, ενέργεια, πρώτες ύλες). Η εφαρμογή τιμολογιακής πολιτικής μετακύλισης της αύξησης του κόστους στην τελική τιμή πώλησης (ADR), ενδέχεται να επιφέρει πλήγμα στην ζήτηση αλλά και την ανταγωνιστικότητα της τουριστικής υπηρεσίας κάτι που αποτυπώνεται με την μορφή φαύλου κύκλου και πάλι σε μειωμένες καθαρές ταμειακές ροές.
Επίπτωση στον συντελεστή προεξόφλησης: Από την αύξηση του κόστους δανεισμού και κατά επέκταση του μέσου σταθμικού κόστους κεφαλαίου λόγω της αύξησης των επιτοκίων παγκοσμίως, ειδικά για τα επιχειρηματικά δάνεια με κυμαινόμενα επιτόκια για τα οποία δεν αντισταθμίστηκε εγκαίρως ο επιτοκιακός κίνδυνος (πχ μέσω IRS), αναδύεται η ανάγκη επανεξέτασης του συντελεστή προεξόφλησης που είχε υιοθετηθεί στον αρχικό στάδιο αξιολόγησης της επένδυσης, καθώς ένας υψηλότερος συντελεστής προεξόφλησης από αυτόν που είχε αρχικά εκτιμηθεί, ενδέχεται να οδηγεί πλέον σε μικρότερη καθαρή παρούσα αξία επένδυσης.
Επίλογος
Συμπερασματικά, γεννάται εύλογα ο προβληματισμός σχετικά με το εάν κατά την εκτίμηση των βασικών παραγόντων που υπεισέρχονται στην διαδικασία αξιολόγησης μιας επενδυτικής απόφασης έχουν εφαρμοστεί τεχνικές εκτίμησης κινδύνου, σε βαθμό που να ενσωματώσουν ένα επίπεδο αβεβαιότητας που να καλύπτει την τρέχουσα ρευστή οικονομική συγκυρία ή αν αυτό το είδος αβεβαιότητας εντάσσεται στην άγνοια η οποία δεν μπορεί να προβλεφθεί παρά μόνο με την ικανότητα των διοικούντων να διαισθάνονται σωστά και να μπορούν “να βλέπουν πίσω από το βουνό”.
Ο κ. Θεόδωρος Βλάχος, είναι Λογιστής – Φοροτεχνικός, Xenotel Group Hotels
