Die Regierung geht eine der größten Reformen des Golden-Visa-Programms seit dessen Einführung an, mit dem Ziel, den Schwerpunkt von reinen Immobilienkäufen hin zu Investitionen mit sozialer, städtebaulicher und wohnungswirtschaftlicher Wirkung zu verlagern.
Die kürzlich im Amtsblatt veröffentlichte Gemeinsame Ministerielle Entscheidung (KYA) zielt darauf ab, Ordnung in Verfahren zu bringen, die über Jahre hinweg als kompliziert und ungleich angewendet galten, und schafft einen einheitlichen und strengeren Rahmen. Die Philosophie dahinter ist klar: Das Programm soll funktionaler, schneller, aber auch gezielter werden, sodass es tatsächlich zu Entwicklung und Zugänglichkeit beiträgt und nicht nur der Spekulation dient.
Im Kern der Entscheidung steht die detaillierte Festlegung der erforderlichen Unterlagen für jede Investitionskategorie, die erstmals einheitlich präsentiert wird. Der neue Rahmen betrifft sowohl die erstmalige Erteilung der Genehmigung als auch deren Verlängerungen, mit detaillierten Anforderungen für Eigentumsnachweise, notarielle Urkunden, Mietverträge, Grundbucheintragungen und technische Berichte, wo erforderlich. Gleichzeitig werden neue Regeln aus dem Gesetz 5038/2023 und den Änderungen von 2024 und 2025 integriert, was den Versuch zeigt, unterschiedliche Gesetzgebungen in einem klaren Verfahren zu vereinheitlichen.
Eines der wichtigsten Elemente des neuen Rahmens ist der Versuch, Investitionen in Bereiche mit Wohn- und städtebaulichem Wert zu fördern. Die Entscheidung sieht beispielsweise ein detailliertes Verfahren für Investitionen in Immobilien vor, die aus Nutzungsänderungen entstehen – eine Regelung, die die Nutzung leerstehender Gebäude, ehemaliger Industrieflächen oder verlassener Büros für Wohnzwecke eröffnet. Voraussetzung ist jedoch ein technischer Bericht eines Ingenieurs, der die Nutzungsänderung bestätigt und Angaben zur Rechtmäßigkeit der Maßnahmen, zum Zeitpunkt der Genehmigungen sowie gegebenenfalls zur fünfjährigen Inaktivität industrieller Nutzung enthält. Dies zeigt eine klare Ausrichtung auf die Aufwertung des städtischen Raums und die Förderung von Investitionen mit echtem Einfluss.
Gleichzeitig legt das neue System besonderen Wert auf denkmalgeschützte Immobilien. Die Regierung führt erstmals einen speziellen Zertifizierungsmechanismus ein, der den Notar verpflichtet, das genaue Amtsblatt (FEK) der Klassifizierung des Gebäudes als denkmalgeschützt anzugeben. Investitionen in diese Kategorie gelten als strategisch, da sie darauf abzielen, das historische und architektonische Erbe wiederzubeleben. Bei der Verlängerung der Genehmigung ist nun auch ein technischer Bericht erforderlich, der die Fertigstellung der Restaurierung oder des Wiederaufbaus bestätigt, wodurch die Investoren praktisch verpflichtet werden, tatsächliche Maßnahmen durchzuführen und das Gebäude nicht nur unverändert zu erhalten.
Besondere Beachtung verdienen auch die Regelungen zu Grundstückskäufen und dem Bau neuer Gebäude. Die Entscheidung erlaubt die Anrechnung auf die Golden Visa sowohl des kombinierten Wertes von Kauf und Neubau als auch ausschließlich des Neubauwertes, vorausgesetzt, die Baugenehmigung ist auf den Investor oder die kontrollierende juristische Person ausgestellt. Im Falle eines Bauträgermodells (griech. Antiparochí) wird erstmals die Verpflichtung eingeführt, einen zertifizierten Gutachterbericht über den Wert der Immobilie vorzulegen, die im Besitz des Investors verbleibt – ein Element, das das Risiko von Missbräuchen verringert.
Das Gewicht der Gesetzgebung liegt nicht nur auf der erstmaligen Erteilung der Genehmigung. Auch die Verlängerungen sind nun mit klaren Verpflichtungen verbunden: Nachweis, dass die Immobilie weiterhin im Besitz des Investors ist, ein aktiver Versicherungsvertrag, elektronische Gebührenzahlung und, sofern erforderlich, technische Berichte oder eidesstattliche Erklärungen zur Nutzung der Immobilie. Bedeutend ist auch die Regelung für Immobilien, die nach Inkrafttreten von Artikel 64 des Gesetzes 5100/2024 erworben wurden: Es ist eine eidesstattliche Erklärung erforderlich, dass die Immobilie nicht für Kurzzeitvermietungen genutzt wurde. Diese Bestimmung zeigt eindeutig die Absicht der Regierung, den Druck auf den Wohnungsmarkt zu verringern und die Umwandlung von Golden-Visa-Immobilien in Airbnb-Angebote zu entmutigen.
Im administrativen Bereich überträgt die Entscheidung nahezu alle Zuständigkeiten auf One-Stop-Services des Ministeriums für Migration und Asyl oder auf die dezentralen Verwaltungsbehörden, wodurch die Verfahren beschleunigt werden. Erstmals wird klar definiert, dass die erstmalige Erteilung in bestimmten Fällen sogar erfolgen kann, bevor die Grundbucheintragung abgeschlossen ist, sofern ein Nachweis über die Antragseinreichung oder eine entsprechende Bestätigung eines Rechtsanwalts vorliegt. Diese Praxis soll die Wartezeiten erheblich verkürzen.
Das Gesamtbild zeigt, dass die Regierung versucht, die Golden Visa von einem rein investiven Instrument in einen komplexeren Mechanismus zur Förderung von Wohnraum, Entwicklung und Aufwertung der gebauten Umwelt zu verwandeln. Investoren müssen sich nun innerhalb eines strengeren, aber auch klareren Rahmens bewegen. Gleichzeitig bemüht sich der Staat, die Vorteile für die griechische Wirtschaft mit der Notwendigkeit des Schutzes des sozialen Zusammenhalts und des Zugangs zu Wohnraum in Einklang zu bringen. Und genau dies stellt vielleicht die wichtigste Herausforderung der neuen Ära der Golden Visa dar.
