Δύο δισεκατομμύρια λίρες Αγγλίας σε ξενοδοχειακές συναλλαγές στο Ηνωμένο Βασίλειο καταγράφηκαν το 2023, σύμφωνα με τον παγκόσμιο σύμβουλο ακινήτων Knight Frank. Το τέταρτο τρίμηνο ήταν το ισχυρότερο τρίμηνο του έτους για επενδύσεις στον τομέα με συμφωνίες 615 εκατ. στερλινών, που αντιπροσωπεύουν το 31% της συνολικής ετήσιας επενδυτικής δραστηριότητας.
Η Knight Frank αναμένει ότι αυτή η ενθαρρυντική αύξηση της επενδυτικής δραστηριότητας στο τέλος του 2023 θα συνεχίσει να αναπτύσσεται δυναμικά και το 2024, με τη ζήτηση των επενδυτών και τη μείωση των προσδοκιών μεταξύ πωλητών και αγοραστών σε συνδυασμό με την πιθανή σταθεροποίηση ή ακόμη και μείωση των επιτοκίων, να προοιωνίζονται θετικά.
Ωστόσο, παρά την ελπιδοφόρα ανάκαμψη κατά τους πρώτους μήνες του 2023, το αυξανόμενο κόστος του χρέους, το αυξημένο λειτουργικό κόστος και η διευρυνόμενη αναντιστοιχία μεταξύ των προσδοκιών των τιμών αγοραστών και πωλητών συνέβαλαν στη μείωση της επενδυτικής δραστηριότητας. Ως εκ τούτου, ο συνολικός ετήσιος όγκος των επενδύσεων μειώθηκε για τρίτο συνεχές έτος, μειωμένος κατά 37% σε σχέση με το προηγούμενο έτος και περίπου 57% χαμηλότερα από τον μέσο όρο της δεκαετίας. Εξαιρουμένου του 2020, που επηρεάστηκε από τον Covid, τα επίπεδα των επενδύσεων ήταν τα χαμηλότερα από το 2012.
Η ξενοδοχειακή αγορά του Ηνωμένου Βασιλείου παραμένει μία από τις πιο ρευστοποιήσιμες ξενοδοχειακές αγορές και συνεχίζει να προσελκύει επενδυτές από το εξωτερικό που επιθυμούν να αυξήσουν την παρουσία τους στον τομέα.
Οι ξένες επενδύσεις το 2023 ανήλθαν σε πάνω από 760 εκατομμύρια λίρες, το 39% του συνολικού όγκου των συμφωνιών. Εν τω μεταξύ, η κινητικότητα από επενδυτές της ηπειρωτικής Ευρώπης κατέγραψε ετήσια αύξηση 40% το 2023 σε πάνω από 350 εκατ. λίρες, ενώ αυξήθηκαν επίσης τα κεφάλαια που προέρχονται από τη Μέση Ανατολή και την Ασία.
Το πρώτο τρίμηνο του έτους αντιπροσώπευσε το 29% των συνολικών ετήσιων επενδύσεων, που αντιστοιχούν σε συναλλαγές ύψους 570 εκατομμυρίων λιρών.
Το δύσκολο μακροοικονομικό περιβάλλον οδήγησε σε σημαντική μείωση των επενδύσεων κατά το δεύτερο και τρίτο τρίμηνο και η δεξαμενή των αγοραστών περιορίστηκε κυρίως σε έμπειρους ιδιοκτήτες ξενοδοχείων, σε οικονομικά ευκατάστατους ιδιώτες και οικογενειακά γραφεία που αναζητούν μακροπρόθεσμες επενδυτικές ευκαιρίες, καθώς και σε εκείνους τους φορείς ιδιωτικών κεφαλαίων που έχουν ήδη κύρος στην αγορά. Αυτοί οι επενδυτές αντιπροσώπευαν πάνω από το 70% του συνολικού ετήσιου επενδυτικού όγκου.
Το 4ο τρίμηνο του 2023, η πώληση των δύο ξενοδοχείων Hoxton στην Archer Hotel Capital, έναντι 215 εκατ. λιρών, συνέβαλε σημαντικά στην αύξηση των επενδύσεων κατά τη διάρκεια του τριμήνου. Η ζήτηση για ξενοδοχειακά περιουσιακά στοιχεία υψηλής ποιότητας στο Λονδίνο με ισχυρή αναγνωρισιμότητα των εμπορικών σημάτων, σε συνδυασμό με τη συνεχιζόμενη ανάκαμψη των εμπορικών επιδόσεων των ξενοδοχείων της πρωτεύουσας, είδε την αξία των ξενοδοχείων του Λονδίνου ανά δωμάτιο να αυξάνεται κατά 22% σε ετήσια βάση.
Οι συναλλαγές αναφορικά με την ανάπτυξη ξενοδοχειακών μονάδων, αν και λιγότερες από τον ιστορικό όγκο, οδήγησαν τους επενδυτές να επωφεληθούν από τη διαρθρωτική αλλαγή που συντελείται στην αγορά γραφείων, για την επαναχρησιμοποίηση των κτιρίων ή αναδιαμόρφωση των χώρων για ξενοδοχειακή χρήση.
Δύο παραδείγματα περιλαμβάνουν την αγορά από την Dalata του 28 St. Andrew’s Square στο Εδιμβούργο, για την ανέγερση ενός νέου ξενοδοχείου Clayton 153 δωματίων, και την εξαγορά του New London House από την Whitbread.
Με τις πολιτικές σχεδιασμού να υποστηρίζουν την επανάχρηση των γραφείων, οι επενδυτές θα αναζητήσουν ευκαιρίες, τόσο στο Λονδίνο, όσο και σε βασικούς προορισμούς στο κέντρο των πόλεων, σύμφωνα με την Knight Frank.
Παρόλο που οι συναλλαγές χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να ολοκληρωθούν στο σημερινό περιβάλλον, η αύξηση της δραστηριότητας που αποδεικνύεται από την αυξημένη ροή συμφωνιών το 4ο τρίμηνο αναμένεται να συνεχιστεί καθώς η οικονομική εικόνα βελτιώνεται.
Όσον αφορά το μέλλον, η Knight Frank αναμένει περισσότερα περιουσιακά στοιχεία που θα διατεθούν στην αγορά, τροφοδοτούμενα από την αύξηση των πιέσεων που ασκούνται από τους χρηματοδότες, τις περιορισμένες επιλογές αναχρηματοδότησης, την ωρίμανση των κεφαλαίων, τα υποεπενδεδυμένα περιουσιακά στοιχεία με χαμηλές αξιολογήσεις EPC και τις περισσότερες πωλήσεις προβληματικών περιουσιακών στοιχείων. Υπάρχει επίσης η δυνατότητα για μεγαλύτερη δραστηριότητα χαρτοφυλακίου, καθώς οι συνθήκες της αγοράς σταθεροποιούνται.
Σχολιάζοντας τα προαναφερόμενα στοιχεία ο Henry Jackson, συνεργάτης και επικεφαλής του τμήματος ξενοδοχειακού πρακτορείου της Knight Frank, είπε: “Παρατηρήσαμε μια ενθαρρυντική άνοδο της επενδυτικής δραστηριότητας στο τέλος του 2023, με τη ζήτηση για ξενοδοχειακά περιουσιακά στοιχεία στο Λονδίνο να είναι ιδιαίτερα θετική. Οι γεωπολιτικές εντάσεις έχουν τη δυνατότητα να περιορίζουν τις ροές κεφαλαίων από το εξωτερικό και οι επερχόμενες εκλογές στο Ηνωμένο Βασίλειο και τις ΗΠΑ είναι πιθανό να επηρεάσουν τις επενδυτικές αποφάσεις”.
Ωστόσο, σύμφωνα με τον ίδιο, το 2024 αναμένεται να είναι ένα κομβικό έτος, προβλέποντας ότι με τις υψηλότερες αποδόσεις που συνδέονται με τα λειτουργικά ακίνητα και τον τομέα της διαβίωσης να οδηγούν σε αυξανόμενη κατανομή κεφαλαίων, οι ξενοδοχειακές επενδύσεις θα ανακάμψουν με πιο ζωηρό ρυθμό κατά την πρόοδο του έτους.
“Τα ξενοδοχειακά ακίνητα εξακολουθούν να προσφέρουν αξία και διαφοροποίηση του κινδύνου, και με τις αποδόσεις των ξενοδοχείων να σταθεροποιούνται και τις συναλλαγές να αναμένεται να διατηρήσουν τη δυναμική τους παρά τις προβλέψεις για χαμηλή οικονομική ανάπτυξη, προβλέπουμε ότι το 2024 θα διατεθεί μεγαλύτερος όγκος διαφοροποιημένων κεφαλαίων στον τομέα”, συμπλήρωσε ο κ. Jackson.
