Από τα άτομα υψηλού πλούτου (High-Net-Worth Individual – HNWI), που συνεισφέρουν το 70% των δαπανών για πολυτελή ταξίδια παγκοσμίως, αλλά και από τον αυξανόμενο πληθυσμό UHNWI (High-Net-Worth Individual), όσους έχουν καθαρή περιουσία τουλάχιστον 30 εκατομμυρίων δολαρίων τροφοδοτείται η ευρωπαϊκή ξενοδοχειακή ανάπτυξη, σύμφωνα με τα ευρήματα έρευνας με τίτλο “Evolution of Global Luxury Hospitality” της JLL.
Τα τέσσερα πέμπτα των UHNWI, είτε έχουν δική τους επιχείρηση, είτε είναι στελέχη σε κορυφαίες διοικητικές θέσεις (C-Suite), οπότε τα ταξίδια σπανίζουν κι όταν πραγματοποιούνται αφορούν αποκλειστικά διακοπές. Ως εκ τούτου, ο χρόνος είναι συχνά ο μεγαλύτερος περιορισμός και ως εκ τούτου οι ταξιδιωτικές εμπειρίες που εξυπηρετούν την ιδιωτικότητα και τη συνδεσιμότητα έχουν μεγάλη ζήτηση.
Τα ξενοδοχεία που απευθύνονται σε αυτό το τμήμα του πληθυσμού ανήκουν στην κατηγορία “υπερπολυτελείας”, προσφέροντας εξαιρετικά εξατομικευμένες υπηρεσίες και ανέσεις και πολλά από αυτά είναι παγκοσμίως γνωστά. Ως αποτέλεσμα, διαθέτουν σημαντικά υψηλότερες τιμές δωματίων ,σε σχέση με τον τομέα της πολυτέλειας συνολικά και βρίσκονται σε περιζήτητους εμβληματικούς προορισμούς, όπως η Νέα Υόρκη, το Λονδίνο, το Παρίσι και μερικούς από τους πιο περιζήτητους προορισμούς αναψυχής και θέρετρων.
Ενώ οι μέσες τιμές πολυτελείας σε όλη την Ευρώπη έφτασαν περίπου τα 450 ευρώ κατά τη διάρκεια του 2022, τα υπερπολυτελή ξενοδοχεία σε πόλεις όπως το Λονδίνο και το Παρίσι διαθέτουν μέσες τιμές άνω των 1.000 ευρώ τη βραδιά και ορισμένα υπερπολυτελή θέρετρα, αν και σε εποχιακή βάση, έχουν μέσες τιμές που φτάνουν τα 2.500 ευρώ, σύμφωνα με την έρευνα της κορυφαίας εταιρίας διαχείρισης εμπορικών ακινήτων και επενδύσεων.
Τις τελευταίες δύο δεκαετίες, με τη νέα ιδιοκτησιακή κατάσταση και τις μεταβαλλόμενες απαιτήσεις των πελατών, το τοπίο στον τομέα των υπερπολυτελών ξενοδοχείων σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις έχει εξελιχθεί, με νέα ξενοδοχεία να ανοίγουν και υφιστάμενα ιστορικά ακίνητα να υφίστανται σημαντικές μεταμορφώσεις.
Οι πόλεις με τις καλύτερες επιδόσεις στην Ευρώπη έχουν δει ίσως τις πιο σημαντικές αλλαγές. Το Λονδίνο βρίσκεται επί του παρόντος εν μέσω μιας θεαματικής εξέλιξης στην κατηγορία των υπερπολυτελών ξενοδοχείων, ενώ ο μετασχηματισμός του Παρισιού έχει, προς το παρόν, σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί και η Ρώμη φαίνεται να είναι ο επόμενος μεγάλος πολυτελής προορισμός με περίπου 1,3 δισεκατομμύρια ευρώ συναλλαγές τα τελευταία τέσσερα χρόνια για την απόκτηση περιουσιακών στοιχείων που θα μετατραπούν σε νέα ξενοδοχεία, πολλά από τα οποία θα είναι πολυτελείας plus.
Το ιταλικό Grand Tour και οι προορισμοί του
Η Ιταλία υπήρξε ιστορικά ένας αποκλειστικός προορισμός διακοπών για τη διεθνή αριστοκρατία και το jet set. Η τάση ξεκίνησε τον 18ο αιώνα με την πλούσια ευρωπαϊκή αριστοκρατία να έλκεται από τις κύριες πόλεις της τέχνης, τη Ρώμη, τη Φλωρεντία και τη Βενετία. Η Ιταλία συνέχισε να προσελκύει ένα ρεύμα εύπορων ταξιδιωτών κατά τη διάρκεια της περιόδου της La Dolce Vita, όταν η Ρώμη περιγράφηκε ως “Χόλιγουντ στον ποταμό Τίβερη” και η φήμη ως ένας από τους πιο εκλεκτούς προορισμούς διακοπών ενισχύθηκε από την άνοδο της δημοτικότητας της ακτής Αμάλφι, του Κάπρι και της Costa Smeralda.
Παρόλο που οι μέσες τιμές που επιτεύχθηκαν από ένα σύνολο υπερπολυτελών ξενοδοχείων στην Ιταλία κατά τη διάρκεια του 2022 αυξήθηκαν κατά 45%, σε σύγκριση με τα επίπεδα πριν από τον Covid-19, τα επόμενα χρόνια αναμένεται περαιτέρω “άλμα” στις μέσες τιμές, καθώς πολλά από τα κορυφαία ξενοδοχεία πολυτελείας της χώρας υποβάλλονται σε επανατοποθέτηση για να παραμείνουν ευθυγραμμισμένα με τη ζήτηση των επίλεκτων πελατών τους.
Πρόσφατα ανακοινώθηκαν σχέδια ανακαίνισης για κορυφαία ξενοδοχεία στη Βενετία, το Πορτοφίνο και την Costa Smeralda, όπου τα εμβληματικά ξενοδοχεία Pitrizza και Romazzino θα μετονομαστούν σε Cheval Blanc και Belmond, αντίστοιχα.
Στη Ρώμη, στην οποία τα τελευταία τέσσερα χρόνια έχει πραγματοποιηθεί σημαντικός όγκος εμπορικών συναλλαγών σε πολυτελή ξενοδοχεία, καθώς και επενδύσεις συνολικού ύψους άνω του 1,3 δισ. ευρώ, περισσότερα από 1.000 νέα υπερπολυτελή δωμάτια ξενοδοχείων έχουν ανοίξει ή θα ανοίξουν μεταξύ 2023 και 2025, με επωνυμίες όπως οι Four Seasons, Mandarin Oriental και Rosewood να κάνουν το “ντεμπούτο” τους, σε μια πόλη από την οποία ιστορικά έλειπαν τα brands πολυτελείας.
Τα “παλάτια” του Παρισιού
Κατά την τελευταία δεκαετία, η παρισινή αγορά των Palace γνώρισε ένα “σοκ” από νέες προσφορές, τόσο ποσοτικά, όσο και ποιοτικά, με μια σειρά από νέα εγκαίνια, επεκτάσεις και ανακαινίσεις, οι οποίες επηρέασαν την πληρότητα αυτή τη δεκαετία. Σε συνδυασμό με τις δυσμενείς επιπτώσεις των τρομοκρατικών επιθέσεων το 2016/17, τις απεργίες των κίτρινων γιλέκων το 2019 και στη συνέχεια τον Covid-19, ήταν πράγματι μια δύσκολη περίοδος για τα παρισινά “παλάτια”.
Από το 2010, η αγορά των Palace έχει αυξηθεί κατά περισσότερο από 80% και έφτασε τα 2.200 δωμάτια και σουίτες, με τα νεότερα ξενοδοχεία, το Le Cheval Blanc, 72 δωματίων, και το Bvlgari, 76 δωματίων, να ανοίγουν το 2021 και να σηματοδοτούν το τέλος του τελευταίου κύκλου ανάπτυξης στην πόλη.
Τα τελευταία αυτά ξενοδοχεία, μαζί με το Samaritaine, 72 δωματίων, και το La Réserve, 40 δωματίων, είναι γενικά ανώτερης ποιότητας, προσφέροντας μεγαλύτερα δωμάτια και αυξημένο αριθμό σουιτών. Μεγάλο μέρος του παλαιού αποθέματος ανακαινίστηκε, συμπεριλαμβανομένων του Ritz, του Hôtel de Crillon, του Lutetia και του Plaza Athénée, τα οποία πραγματοποίησαν επενδύσεις πολλών εκατομμυρίων ευρώ για την επανατοποθέτησή τους στην κορυφή της αγοράς.
Παρά τη σημαντική αύξηση της προσφοράς κατά την τελευταία δεκαετία και τον αντίκτυπο του Covid, το 2022 ήταν έτος ρεκόρ επιδόσεων για τα “παλάτια “του Παρισιού. Ωστόσο, με τη νέα προσφορά πλήρως ενσωματωμένη στην αγορά, το ερώτημα παραμένει πόσο βιώσιμες μπορούν να είναι αυτές οι υψηλές μέσες τιμές.
Η πληρότητα θα πρέπει να αυξηθεί περαιτέρω καθώς η νέα προσφορά συνεχίζει να απορροφάται και με τους Ασιάτες επισκέπτες να αρχίζουν να ταξιδεύουν και πάλι, υπάρχει ακόμη περιθώριο για περαιτέρω αισιοδοξία. Επιπλέον, το 2023 και το 2024 αναμένεται να είναι δυναμικά έτη για τις ξενοδοχειακές μονάδες στο Παρίσι χάρη στο Παγκόσμιο Κύπελλο Ράγκμπι και τους Ολυμπιακούς Αγώνες.
Προς το παρόν, η αγορά των “παλατιών” στο Παρίσι φαίνεται να έχει φτάσει σε ένα σημείο σταθερότητας όσον αφορά την ανάπτυξη.
Η περίπτωση του Λονδίνου και οι επενδύσεις των 4 δισ. λιρών
Όμως, στην άλλη πλευρά της Μάγχης, στο Λονδίνο, η αγορά υπερπολυτελείας συνεχίζει να επεκτείνεται και να εξελίσσεται, με 3 δισεκατομμύρια λίρες να έχουν επενδυθεί σε υπερπολυτελή ξενοδοχεία στο Λονδίνο από το 2020.
Η “όρεξη” για υπερπολυτελή ξενοδοχεία στο Λονδίνο παραμένει ισχυρή, με τους παραδοσιακούς υπερπόντιους και εγχώριους επενδυτές να επιθυμούν να εξασφαλίσουν ένα κομμάτι της αγοράς, σε μία από τις πιο εύρωστες πόλεις της Ευρώπης.
Αρκετά υπερπολυτελή ξενοδοχεία υποβάλλονται, επί του παρόντος, σε εκτεταμένες ανακαινίσεις και αναπτύξεις, συμπεριλαμβανομένων εμβληματικών ξενοδοχείων όπως το Claridge’s και το The Dorchester.
Μόνο τα τελευταία δύο χρόνια, η έρευνα δείχνει ότι σχεδόν 4 δισεκατομμύρια λίρες Αγγλίας έχουν επενδυθεί σε υπερπολυτελή ξενοδοχεία στην πρωτεύουσα της Βρετανίας. Πώς όμως έχει εξελιχθεί αυτό το τμήμα της αγοράς και τι σημαίνει αυτό για τον σημερινό ταξιδιώτη;
Το 2006, το τμήμα των υπερπολυτελών ξενοδοχείων στο Λονδίνο αποτελούνταν από λίγο πάνω από 1.000 δωμάτια και σχεδόν 400 σουίτες, που αντιπροσώπευαν περίπου το 12% της συνολικής αγοράς πολυτελείας στη βρετανική πρωτεύουσα. Πολλά από αυτά τα ιστορικά ξενοδοχεία χτίστηκαν πριν από την εμφάνιση των en-suite μπάνιων, καθιστώντας αναγκαία την ενσωμάτωσή τους στα ήδη μικρά μεγέθη των δωματίων.
Κατά τα επόμενα 16 χρόνια, η αγορά καλωσόρισε νέους παίκτες. Το μέσο μέγεθος των δωματίων των ξενοδοχείων υπερπολυτελείας αυξήθηκε κατά ένα τρίτο, λόγω της αύξησης των τυποποιημένων μεγεθών δωματίων, ιδίως στα νέα ξενοδοχεία, αλλά και στα υφιστάμενα, τα οποία συνδύασαν μικρότερα δωμάτια για να καταργήσουν το πιο προβληματικό απόθεμα δωματίων.
Ενώ πριν από μια δεκαετία τα υπερπολυτελή ξενοδοχεία στο Λονδίνο υποβάλλονταν σε ανακαινίσεις για να συμβαδίζουν με τους ανταγωνιστές τους, τώρα οι εξελίξεις και το τεράστιο ποσό των επενδύσεων αφορά την εξυπηρέτηση της ζήτησης των UHNWI που επισκέπτονται τη βρετανική πρωτεύουσα.
Οι ταξιδιώτες από τη Μέση Ανατολή επισκέπτονται το Λονδίνο όχι μόνο με τις οικογένειές τους, αλλά και με το προσωπικό και τη συνοδεία τους και συχνά καταλαμβάνουν ολόκληρους ορόφους μέσα σε ένα ξενοδοχείο.
Τι αντίκτυπο έχουν όλες αυτές οι επενδύσεις στην αγορά υπερπολυτελών ξενοδοχείων στο Λονδίνο; Οι επιδόσεις μεταξύ των κορυφαίων ξενοδοχείων έχουν “εκτοξευθεί” τα τελευταία 10 χρόνια. Οι μέσες τιμές για ένα σύνολο μέσων ξενοδοχειακών μονάδων -που δεν υποβάλλονται σε ανακαίνιση, επέκταση ή ανακατασκευή- αυξήθηκαν κατά 94%.
Ωστόσο, η μετεξέλιξη των ξενοδοχείων που έχουν προβεί σε εργασίες ήταν ακόμη πιο σημαντικός, σημειώνοντας αύξηση σχεδόν 150%, σε σύγκριση με το 2011. Η αγορά του Λονδίνου στο σύνολό της σημείωσε σημαντική άνοδο το 2022, με τον αντίκτυπο της συσσωρευμένης ζήτησης μετά την πανδημία, καθώς και του μειωμένου όγκου εταιρικών και ομαδικών επιχειρήσεων χαμηλότερης κατηγορίας.
Παρά ταύτα, εξετάζοντας την αύξηση μεταξύ 2011 και 2019, οι μέσες τιμές μεταξύ των ανακαινισμένων ξενοδοχείων εξακολουθούν να είναι περίπου 65% υψηλότερες σε σύγκριση με το 40% στα μέσα ξενοδοχεία.
