Der griechische Immobilienmarkt tritt in eine neue, dynamische Phase ein. Dabei variieren die Immobilienrenditen und die Nachfrage nach Wohnimmobilien je nach Region stark.
Da die Verkaufspreise und Mieten weiterhin steigen, wächst das Interesse an Gebieten mit Investitionsmöglichkeiten, die über die etablierten teuren Vororte und touristischen Regionen hinausgehen. Bereiche des städtischen Gefüges, der Peripherie oder sogar weniger prominente Viertel beginnen sich hervorzuheben, dank eines besseren Verhältnisses von Kosten zu Ertrag. Gleichzeitig entstehen neue Trends in Bezug auf die bevorzugte Größe der Immobilien durch die Käufer, während der Bau und die Nutzung von Ferienhäusern mit hohen Standards weiterhin ein interessantes Feld für Investoren aus Griechenland und dem Ausland darstellt. In diesem dynamischen Umfeld entsteht eine neue Landkarte von Chancen, die es wert ist, sorgfältig geprüft zu werden.
Die aufstrebenden Gebiete für Wohninvestitionen
Da der Immobilienmarkt eine Boomphase erlebt und die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise steigen, richten viele Investoren ihr Augenmerk darauf, die nächsten Hotspots für Investitionen in Attika, Thessaloniki und dem Rest des Landes zu identifizieren. Auf der Real Estate Expo präsentierte Dimitris Melachroninos, der CEO von Spitogatos, die Gebiete mit den höchsten Renditen in Attika, Thessaloniki und im übrigen Griechenland. Diese Renditen wurden laut Spitogatos Insights auf Basis des Verhältnisses zwischen den jährlichen Angebotsmieten und dem Verkaufspreis (Cap Rate) berechnet. Dieses Verhältnis zeigt, wie rentabel eine Immobilie ist, wenn sie langfristig vermietet wird, im Verhältnis zu ihrem Wert.
Die Immobilienentwicklung in Attika: Gebiete mit hohen Renditen: Die Wirtschaftszonen des Zentrums und West-Attika spielen dabei die Hauptrolle.
Laut den Spitogatos-Daten für Mai 2025 bieten die Gebiete mit den höchsten Renditen im Zentrum von Athen erhebliche Chancen für Immobilieninvestoren. An der Spitze der Liste stehen die Gebiete Patission-Acharnon und Attika mit einer Rendite von jeweils 7 %. Patission-Acharnon folgt mit einer Kapitalisierungsrate von 6,7 %, der Großraum Athen weist eine Kapitalisierungsrate von 6 % auf. Etwas niedriger liegen Sepolia-Skouze und Kolonos-Kolokynthous mit einer Rendite von 5,8 %, gefolgt von Kypseli und dem Gebiet Gazi-Metaxourgeio-Botanikos mit 5,7 %. Agios Eleftherios – Probonas – Rizoupoli verzeichnet eine Rendite von 5,6 %, Polygon – Turkovounia liegt bei 5,5 %.
Gyzi-Pedion-Areos weist eine Rendite von 5,3 % auf, Exarchia-Neapolis von 5,1 % und Goudi schließlich die niedrigste Rendite unter den untersuchten Gebieten mit einer Cap-Rate von 5 %.
Wie die folgende Tabelle zeigt, gibt es in den nördlichen Vororten weit weniger Gebiete mit einer Rendite von mehr als 5 % als im Zentrum von Athen. Insbesondere die Gebiete Agios Stefanos, Nea Penteli und Anixi weisen eine Immobilienrendite von mehr als 5 % auf.
Bemerkenswert ist, dass in keinem Gebiet der südlichen Vororte eine Rendite von über 5 % erzielt wird. In Glyfada und Nea Smyrni liegt die Rendite bei 3,6 %. Dieses Phänomen wird auf die hohen durchschnittlichen Verkaufspreise für Wohnimmobilien zurückgeführt. Trotz des Aufwärtstrends der Mietpreise drücken sie die Gesamtrendite.
Im Gegensatz dazu gibt es in den westlichen Vororten auch Gebiete mit hohen Renditen (über 5 %), darunter Agia Varvara (8,2 %), Egaleo (6 %), Nea Philadelphia und Acharnes.
Den verfügbaren Daten zufolge zeichnen sich in den östlichen Vororten von Attika die folgenden Gebiete durch hohe Erträge aus: Marathonas, Koropi, Nea Makri, Artemida und Spata.
In Piräus und seinen Vororten entwickeln sich Gebiete mit anfangs niedrigen Verkaufspreisen für Wohnungen zu Zonen mit einer Rendite von mehr als 5 %. Typische Beispiele hierfür sind Kaminia-Palaia Kokkinia, das Gebiet von Tambouria-Agia Sophia, Agios Ioannis Rentis, Tavros, Keratsini und Nikaia.
Im übrigen Attika werden hohe Erträge in Lavrio, Oropos und Kalamos erzielt, wie aus der nachfolgenden Tabelle ersichtlich wird. Auch in den Gebieten Markopoulo, Megara, Pikermi, Kalyvia Thorikos und Keratea werden hohe Erträge erzielt.
Laut den Daten von Spitogatos Insights für Mai 2025 weisen die Gebiete in Attika mit der höchsten Kapitalisierungsrate folgende Werte auf: An erster Stelle steht Lavrio mit einer beeindruckenden Rendite von 7,9 %. Auf Lavrio folgt Oropos mit einer Kapitalisierungsrate von 6,6 %. Den dritten Platz belegen Kalamos und Markopoulo mit einer Kapitalisierungsrate von 5,6 %. Megara liegt mit einer Kapitalisierungsrate von 5,5 % auf dem fünften Platz, gefolgt von Pikermi, Kalyvia Thorikos und Keratea mit einer Rendite von 5,1 %.
Das Profil der Käufe und Verkäufe
Das Interesse an der RE/MAX-Studie zum Kauf- und Verkaufsprofil basierend auf Quadratmetern ist ebenfalls bemerkenswert. Wohnungen mit einer Fläche von 76 bis 100 Quadratmetern waren die erste Wahl der meisten Käufer, die 2024 eine Immobilie erworben haben, laut der landesweiten RE/MAX-Studie in Griechenland. Insbesondere betrug das Kaufinteresse für diese Kategorie von Immobilien 26,2%, was einen Anstieg im Vergleich zu 2023 darstellt, als der entsprechende Anteil bei 23,2% lag. Laut den Daten von RE/MAX Griechenland neigen die Käufer zunehmend dazu, sich für flexiblere, kostengünstigere und funktionale Wohnungen zu entscheiden. An der Spitze ihrer Präferenzen stehen kleine und mittelgroße Immobilien, da diese geringere Kaufkosten mit begrenzten Instandhaltungskosten kombinieren, was sie im Vergleich zu größeren Immobilien erschwinglicher macht. Genauer gesagt, basierend auf den Tausenden von Kauftransaktionen, die 2024 von den 86 Büros des RE/MAX-Netzwerks in ganz Griechenland durchgeführt wurden, folgen auf den ersten Platz die Wohnungen mit einer Größe zwischen 51 und 75 Quadratmetern, die von 23,4% der Käufer bevorzugt wurden. Bemerkenswert ist auch, dass 22,6% der Käufer sich für noch kleinere Immobilien mit einer Fläche von bis zu 50 Quadratmetern entschieden haben. Diese Kategorie bleibt sehr nachgefragt, hauptsächlich für Investitionszwecke, verzeichnet jedoch einen leichten Rückgang im Vergleich zu 2023 (24,7%). Auf der anderen Seite haben Immobilien von 101 bis 150 Quadratmetern das Interesse von 18,3% der Käufer auf nationaler Ebene geweckt. Sehr große Immobilien von mehr als 151 Quadratmetern bleiben die am wenigsten bevorzugte Kategorie, mit nur 9,5%. Dennoch, obwohl diese letzte Kategorie unter den Käufern den kleineren Anteil hält, wurden im Vergleich zu 2023 (8,8%) steigende Tendenzen beobachtet – was wahrscheinlich auf eine Umorientierung von Käufern mit höherem Einkommen hindeutet, die in dieser Kategorie Investitionsmöglichkeiten sehen oder ihre persönlichen Bedürfnisse mit höherem Anspruch abdecken.
In Attika, laut den Daten von RE/MAX Griechenland, entschieden sich 32,7% der Käufer für Wohnungen von 51-75 Quadratmetern. Es folgten Immobilien von 76 bis 100 Quadratmetern mit 25,7%, während kleinere Wohnungen von bis zu 50 Quadratmetern das Interesse von 16,8% der Käufer (insbesondere derjenigen mit Investitionsorientierung) weckten. Immobilien von 101 bis 150 Quadratmetern wurden von 16,6% der Interessenten gewählt, während nur 8,2% eine Immobilie von mehr als 151 Quadratmetern erwarben. In Thessaloniki standen 2024 Wohnungen von 76-100 Quadratmetern an erster Stelle der Präferenzen, mit 33,5% der Käufer, die diese wählten. Es folgten Immobilien von 51 bis 75 Quadratmetern mit 26,2%, während sehr kleine Immobilien von bis zu 50 Quadratmetern nur von 12,5% der Käufer bevorzugt wurden. Dies zeigt, dass in der Stadt Thessaloniki die Nachfrage nach größeren und geräumigeren Immobilien vorherrscht. Wohnungen von 101 bis 150 Quadratmetern weckten das Interesse von 22,1% der Käufer, während sehr große Häuser von mehr als 151 Quadratmetern nur 5,7% der Käufer ansprachen – der niedrigste Prozentsatz unter den beiden großen städtischen Zentren.
Abschließend zeigt sich, dass außerhalb von Attika und Thessaloniki Käufer eine klare Präferenz für kleinere und kostengünstigere Immobilien haben. Laut der RE/MAX-Studie von Griechenland betrafen 27,2% der Verkäufe 2024 Immobilien von bis zu 50 Quadratmetern. Immobilien von 76 bis 100 Quadratmetern wurden von 24,8% der Käufer bevorzugt, während Wohnungen mit einer Fläche von 51-75 Quadratmetern mit 19,2% etwas weniger gefragt waren. Wohnungen von 101 bis 150 Quadratmetern sammelten 18% des Käuferinteresses, während sehr große Immobilien von mehr als 151 Quadratmetern einen Anteil von 10,8% ausmachten. Das Bild, das sich aus der RE/MAX-Studie für 2024 ergibt, zeigt, dass die Kaufpräferenzen im Land nicht einheitlich sind.
Hochwertige Immobilien und Ferienhäuser in Griechenland: Hohe Wertschöpfung für die Wirtschaft
Ein weiterer Sektor, der in Griechenland ein besonderes Wachstum erfährt, ist der der Premium-Immobilien. Diese befinden sich entweder in den städtischen Zentren, mit Schwerpunkt in den Gebieten um Athen, oder es handelt sich um Ferienhäuser. In diesem Bereich behalten die Kykladen laut Premier Realty Greece trotz eines leichten Nachfragerückgangs im Jahr 2024 ihren Ruf als Top-Destination für Luxusimmobilien. Im ersten Quartal 2025 stiegen die durchschnittlichen Verkaufspreise um mehr als 6 % im Vergleich zum gleichen Quartal 2024, was auf das begrenzte Angebot, das anhaltende Tourismuswachstum und das hohe Investitionsinteresse zurückzuführen ist. Mykonos bleibt mit Preisen von über 10.000 Euro pro Quadratmeter an der Spitze, gefolgt von Santorin, Paros, Ios und Antiparos. Bezeichnend für das wachsende Interesse ist die letzte Woche bekannt gegebene Vereinbarung zwischen Premier Realty Greece und Danos, einem Mitglied des internationalen BNP Paribas Real Estate Netzwerks, über die exklusive Vertretung von Immobilien in Attika und auf den Kykladen im Bereich der gehobenen und ultraluxuriösen Wohnimmobilien, einschließlich der nicht marktgängigen Objekte.
Nördliche Vororte: stabile Werte und wachsendes Interesse
In den nördlichen Athener Vororten Kifissia, Ekali und Maroussi wird die Nachfrage nach Luxuswohnungen bis 2024 um 130 Prozent steigen. Während die Preise in einigen Gebieten bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter erreichen, liegen sie anderswo zwischen 6.000 und 7.000 Euro pro Quadratmeter.
Korina Saias, Geschäftsführerin von Premier Realty Greece, sagt, dass die nördlichen Vororte eine zeitlose Investitionsmöglichkeit für diejenigen sind, die Qualität, Sicherheit und Mehrwert suchen. Sie prognostiziert einen Preisanstieg von 8,5 % im ersten Quartal 2025.
Die Zukunft des griechischen Wohnungsmarktes ist rosiger denn je, und Investoren sollten die Chancen nutzen, die das aktuelle Wirtschaftsklima bietet.
Der besondere Fall der Athener Riviera
Wie Korina Saias dargelegt hat, entwickelt sich die Athener Riviera zu einem erstklassigen Ziel für Wohnen, Investitionen und Tourismus. Der Wert von Immobilien wird in den kommenden Jahren erheblich steigen, was das Gebiet zu einem der besten Immobilienstandorte in Europa macht. Das Gebiet zieht verschiedene Kategorien von Käufern an, z. B. Großinvestoren und Fondsmanager, Investmentfonds und Bauträger, die Immobilien für den Tourismus (Villen, Hotels, Serviced Apartments) kaufen, sowie hochrangige Führungskräfte und Geschäftsleute, die sich für Premium-Wohnungen in Gegenden wie Vouliagmeni, Kavouri und Glyfada entscheiden.
Sie suchen nach Sicherheit, Privatsphäre und einem luxuriösen Lebensstil. Die Athener Riviera ist nicht nur bei europäischen Rentnern (vor allem aus Deutschland, dem Vereinigten Königreich und Skandinavien) wegen des goldenen Visums, des Klimas und der im Vergleich zu ihrem Heimatland niedrigen Lebenshaltungskosten beliebt, sondern auch bei jungen Berufstätigen und digitalen Nomaden. Sie bevorzugen Gebiete wie Glyfada, Elliniko und Kallithea, da sie zentral gelegen sind und einen modernen Lebensstil bieten. Das gilt ebenso für Familien aus Griechenland und dem Ausland. Wie er betonte, stellt Elliniko einen Wendepunkt dar, da dort das größte Stadtentwicklungsprojekt Europas in vollem Gange ist. Es wird das gesamte Gebiet radikal verändern und aufwerten. Luxusresidenzen, 5-Sterne-Hotels, Einkaufszentren und Grünflächen werden das Image der Riviera zusätzlich aufwerten.
Es ist anzumerken, dass laut LAMDA Development alle Wohnanlagen der ersten Phase bereits in den ersten Monaten des Projekts, noch vor Baubeginn, ausverkauft waren (Riviera Tower, zweistöckige Wohnanlagen usw.), da sie bereits einen beträchtlichen Goodwill erworben hatten. Auch der Verkauf der Wohnsanierungen des neuen Stadtteils „Little Athens“ in Elliniko, der sich an mittlere Einkommensgruppen richtet, läuft besser als erwartet, da alles, was zum Verkauf steht, auch ausverkauft ist.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der griechische Immobilienmarkt eine neue, vielschichtige Landschaft von Möglichkeiten für in- und ausländische Investoren darstellt. Von den hohen Renditen in der Peripherie bis hin zu den Premium-Entwicklungen an der Athener Riviera nimmt die Nachfrage neue Züge an. Gleichzeitig ändern sich die Präferenzen zumindest für die erste Wohnung und verlagern sich auf funktionalere, mittelgroße Immobilien. Die Investitionsbewegungen zeigen das Vertrauen in die griechische Wirtschaft und den Immobilienmarkt. Die Herausforderung besteht nun darin, Qualität, Mehrwert und nachhaltiges Wachstum zu bieten.
Quelle: APE MPE
